二手房价格评估价受什么影响
二手房价格评估价受什么影响
二手房价格评估价受什么影响？这是一个许多购房者关心的问题。在购买二手房时，评估价不仅影响贷款额度，还关系到首付款和各项税费的计算。本文将为您详细解析影响二手房评估价的因素，以及评估价与成交价之间的区别。
区域因素
区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用，一般包括：
- 基础设施与公益设施是否成熟
- 交通条件如出行是否方便，购物、娱乐是否方便
- 物业所在社区的环境如小区的绿化率，物业管理情况
- 人文环境，如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安状况如何等
个别因素
个别因素主要是指物业的结构、房型等。具体有：
- 房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格
- 房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况
- 小区幢与幢之间的距离是否开阔
- 房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况
- 房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题
二手房评估价和成交价的区别
二手房评估价和成交价是两个不同的概念，它们之间的区别主要体现在以下几个方面：
成交价：是指买卖双方商定后的实际买卖价格。例如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，最后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。
评估价：是买二手房向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。
贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是或，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。
举个例子，二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按照首套房30%的首付比例来计算，二手房的可贷款额为56万(80万70%)。这时候，购房者要支付的净首付款就是44万(100万-56万)，相当于成交价格的44%，这比30%的首付比例，多了14%。如果二手房的评估是100万，则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万，则首付款为16万(100万-120万70%)。
当然了，二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，通常情况下，都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则首付款相对较低，但缴纳的增值税、契税就变多了，主要是因为契税、增值税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的首付款。
个人在买二手房时，一定要计算好买房的各项费用，因为二手房与新房相比，需要支付更多的首付款，此外，还要缴纳税费等各项费用。