最近临港楼市怎么样了，我去了趟现场
最近临港楼市怎么样了，我去了趟现场
本文来自雪球App，作者真叫卢俊的世界观，发布于2024年4月。文章详细描述了上海临港楼市的实地考察和分析，内容详实，数据丰富。但考虑到文章的时效性，建议读者在参考时注意市场变化。
最近，一套临港宜浩佳园南区的成交图刷屏了
77.47平总价只有147万，单价更是跌破2字头
要知道前几年最高可以卖到310万，总价已经跌去了163万
部分数据来源链家
不久前，我们发布了上海部分板块的跌幅统计
评论区也有小伙伴提到了临港，想看看那里的房价现在怎么样了
大家之所以关心临港
既因为它是全上海落户和购房门槛最低的地方
房价在这几年犹如坐了过山车，单价最高冲到过7万
还因为它的配置堪称五大新城最高，被寄予厚望
尽管临港这阵子各方面的声量都小了许多
土拍和新房市场也不像之前那么火热
那么，临港房价现在的真实面貌又是什么样子？
带着这份好奇，我来到了实地探访，结果发现
临港楼市，真的有点冷
但到底跌了多少，我打算实地去现场寻找答案
**01**
我在临港实地看了几套二手房，发现...
工作日中午，我从龙阳路坐16号线前往临港
始发站上车的人不多，每站都有人上下车
经过漫长的一个小时，终于到了临港大道
对于第一次来临港的我来说，这里的观感确实有点割裂
实拍图
一面是崭新的城市界面，无数的高楼大厦拔地起
另一面又很空旷，地铁站、公交车、商业体和小区里都没什么人
还有非常多的外地车牌，最远的甚至到内蒙古，给我一种人在外地的错觉
地铁站旁边的爱琴海购物中心刚开不久，中午生意一般
路过的一家中介门店，门口贴了一些临港热门的小区
实拍图
二手房挂牌单价从2.5到3.5万/平不等
像60平的滴水湖馨苑挂牌220万，90平的万科金域澜湾挂牌330万
租金也不贵，宜浩佳园有个130平的只要5000元，滴水湖馨苑的60平在4000元
部分因为一直没能成交，房东转而边租边卖
实地走一圈，我就清晰的感受到
101片区靠地铁站最近，也是开发最成熟的区域
临港大道以北有多个商品房小区，都是大型开发商操盘
包括万科、保利、绿地、碧桂园、融创等
学区对口华师大附属，教育资源很不错
以南整个都是宜浩欧景人才房，有限售要求，目前已完成全部签约
里面的海上风华，小区2020年集中交付，外立面看起来相对较新
实拍图
产品除了8层的小高楼，还有90的小型叠拼
就是由于还没满5年，交易需要支付全额的增值税
300万房价就要多付15万的增值税，是一笔不小的支出，影响了成交情况
急着卖房的房东会愿意和买家对半承担增值税，不急的就等满5年再卖，先挂牌试试水
进入102片区，我被开头刷屏的宜浩佳园给惊到了
实拍图
没想到这个小区居然这么大，一街之隔分为南北两个区
北区有383栋，一共3640户
南区有250栋，一共2031户
加起来超过600栋，近5700户，总人口直接过万
小区2001-2009年建成，主要是动迁安置房，也有部分商品房
实拍图
和我们常介绍的超大型社区一样的通病
这里的整体环境很一般，空地都被拿来晒衣服和被子
停车位紧张、人车不分流，地下停车库已经荒废了好久，垃圾的问题也比较突出
实拍图
低价成交的并不止147万的这套房源
中介告诉我，尽管2021年这里单价最高到过4万/平
但近一年来，价格屡屡跌破底线，已经见怪不怪了
像77平的挂牌价格就在160万左右
刚成交的一套北区88平总价185万，单价也就2.1万/平
宜浩佳园一街之隔是保利蔚蓝林语和临港首府
保利蔚蓝林语环境和物业水平都不错，有不少高层和叠墅在挂牌
实拍图
值得注意的是，开发商还额外送了使用面积
90平的三房送了一个小的储物间，叠墅更是送了近20平，拉高了真实得房率
叠墅比较抗跌，两层150平挂牌都在650到700万，送地下室和一个车位
当然卖家的成本也高，光从毛坯开始装修就花了大几十万
中介表示，带车位的二手房相对来说会好卖一点
而临港首府没满5年，成交量比较少
这一片的学区资源同样优秀，对口的是明珠小学
从成交均价来看，101板块的两个小区今年还在微跌
比2021年最高峰已经跌了超过20%
只有陆家嘴滴水湖涟岸今年成交开始止跌回升，也说明大户型相较小高层，还是更有抗跌能力
数据来源：兔博士
而102板块有两个小区的成交均价今年都在回暖，开始出现复苏征兆
保利蔚蓝林语成交均价微涨4%，和挂牌价差距进一步缩小
临港首府则由于成交量较小，连续两年价格都很坚挺
但是宜浩佳园还是不理想，去年的成交均价相较2021年已经跌了36%，今年以来成交和挂牌均价继续一路走低
数据来源：兔博士
当然，由于这两个板块在临港还算发展较为成熟，几个主要小区的入住率都很高，就是工作日的下午人流偏少
生活配套也有待改善，小超市、快餐店都不多，外卖的选择非常有限
**02**
几个代表性小区价格确实跌了，那临港楼市的总体数据如何，我整体拉了一下数据
首先是偏低的成交量
临港去年全年二手房总成交913套，虽然比2022年多了近100套
但只是2021年的高峰期1800多套的一半而已
更别提和其他四大新城相比，成交量差距越来越大
数据来源：兔博士
具体到平均每个月成交量为76套，最高峰出现在去年3月，月成交量最高125套
数据来源：兔博士
其次是漫长的去化周期
受临港大量供应新房的影响，二手房的价格遭到了很大的挤压，这两年确实有点卖不动了
我在现场看到的很多90平三房，基本都挂牌超过半年
之前热门的陆家嘴滴水涟岸，2022年以来都很少有成交了
中介跟我透露了一个数字范围，去年临港主城区二手挂牌量在700到800套
每个月他们能成交的最多30、40套左右
主城区三环五片内，去年总成交20套以上的二手小区，也就不到20个
还有一路走低的挂牌价和成交价
以成交量最多的宜浩佳园为例，2021年小区整体挂牌均价在4.2万/平
2023年还能有2.9万/平左右，现在低的都不到2.6万/平
对口建平中小学的滴水湖馨苑也是一样
2021年成交价达到过5.1万/平，去年成交均价3.4万/平左右
每平足足跌了1.7万，跌幅超三成
整个临港去年的二手成交均价大约2.67万/平
数据来源：兔博士
自2022年起，临港开始天量供应新房
自此，新房主导了市场，均价在3万/平左右
基本消灭了倒挂空间，大部分二手客户都流向了一手市场
没有成交，价格自然也就下来了
不过冷归冷，但目前挂牌的房东基本都是小的换大、旧的换新，为下一套房子考虑
谈价空间有限，并不愿意砍大刀、降太多
而且，叠墅、大户型产品的价格也略微稳定
自从上海官宣认房不认贷新政以来，临港高收入人群的改善需求也在明显增加
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看完二手房，中介又带我看了几个正在卖的新盘
产品既有高层也有叠墅，面积从89平到129平不等，都是今年交付的准现房
为了加快去化，各家开发商都打起了“价格战”，优惠措施层出不穷
包括直接打折，还有丰厚的安家礼，加上低至3.85%的购房利率
可谓是费劲心思帮买房者降低上车的门槛
那么，临港的新房数量到底有多少？
数据显示，2023年临港新片区主城区新房供求双降
数据来源：上海市工商联房地产商会
虽然去年总供应只有80.91万方，是2022年的一半都不到
但由于2022年供应实在是太大，高成交透支了市场需求
再加上市场宏观环境的不利影响
导致去年成交量仅 64.56万方，同比缩减47%
供求比达1.25，连续三年都是供大于求
你能想象吗，临港去年推的20多个新盘，竟然一个触发积分的都没有
而且认购过百的项目都不多
2023年，临港主城区新房开盘的平均认筹率41%、平均去化率31%，高去化项目占比仅14%
数据来源：上海市工商联房地产商会
尽管去年还出台了一系列购房宽松政策，包括认房不认贷、临港区域内的人才年限缩短等
但都不能完全解决新房去化问题
截止2023年12月，临港新片区主城区当前总体存量约34483套
数据来源：上海市工商联房地产商会
其中已推未售的约6340套，待推批次及待推地块约28143套
今明两年仍将面临巨大的去化压力
而且，库存产品近一半都不到100平，总价300万左右，同质化严重
去年临港针对新盘的中小户型占比也有所调整，意味着开发商可以做更多大户型
今年有望供应滨水低密别墅，继续利好改善客户
新房市场的总体遇冷，不可避免的影响到了土拍市场
新房卖不动就没人敢拍地，2022年二批次土拍开始，临港几乎暂停供地
2023年的供应总量只有20-25公顷，骤降89%
来源：上海市规划和自然资源局
直到二批次和四批次才拿出了4块地，有3块都在105区
依旧是临港投控、临港城投、港城、金桥等几家集团托底
来源：上海土地交易市场
不完全统计，临港目前共有37个新房项目，23个新盘续销中
其中12个新盘都在105片区
加上巨大规模的人才公寓和租赁房
眼下，临港楼市的局面可以说是“粥多僧少”
随着土地供应大幅度降低，商品住宅的供应节奏放缓
下面较长时间都会以存量去化为主
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经过这几年的“大开大建”
临港主城区已经有了大片成熟的住宅区、办公楼
还有商业体、学校、医院，能满足日常需求
像滴水湖旁的金融湾，吸引了大量企业入驻，开了一家又一家银行
园区里配套了食堂、便利店和咖啡店，方便上班族
顶科路上还有大型的临港演艺中心，开放一年来累计提供了120场演出活动，平均每周就有2场
其他大型建设项目，如冰雪世界计划年内开业，双子塔预计2025年竣工
此外，临港教育资源的超强兑现力更是得到了各方认可
目前已开设的有冰厂田幼儿园（夏栎部）、明珠临港小学（茉莉部）、建平临港中学等等
而且，上中东高中部也已经建成，计划今年9月开始招生
产业门类几乎是包罗所有前沿产业掐尖式存在，体量和能级相当惊人
交通资源方面，短期有机场联络线和两港快线的落地
长期还有上海东站和地铁27号线的规划利好
现在楼市的降温，对临港来说，未必不是一件好事
我们可以用更理性的态度去看待
接下来，临港可以以一个更合适的开发节奏，慢慢走出自己的路
未来还会吸引越来越多的人来这里工作、生活
本文原文来自雪球App