2025年公募REITs投资正当时：市场扩容，配置价值凸显

2025年公募REITs投资正当时：市场扩容，配置价值凸显

2025年，公募REITs市场迎来重要发展节点。自2021年首批9只基础设施公募REITs上市以来，经过三年的发展，市场已初具规模。截至2025年2月17日，已有64只REITs上市，累计募集资金达1672亿元。在"首发+扩募"双轮驱动下，市场持续扩容放量，为投资者提供了更多选择。本文将从基本概念、结构特征、投资分析等多个维度，全面解析2025年公募REITs的投资价值。

基本概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产投资信托基金，是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金。根据项目属性，REITs可分为特许经营权类和产权类；按资产类型，则包括交通基础设施、保租房、产业园区基础设施、仓储物流、环保、能源基础设施、消费类基础设施等。

REITs的基本结构

目前，国内的REITs主要采用"公募基金+资产支持证券（ABS）"的结构持有项目公司股权。具体而言，基金管理人通过与专项计划管理人签订认购协议，将认购资金委托给其管理，获得资产支持证券的所有权。专项计划则通过收购基础设施项目，持有项目公司的股权和债权。部分REITs在ABS和项目公司间设置了特殊项目载体SPV，以优化交易结构。

REITs的特征

REITs作为资产证券化产品，具有以下显著特征：

1. 交易金额起点较低：通过公募方式发行，将不动产资产分割为小额基金份额，降低了投资门槛。
2. 兼具股性和债性：投资者收益来源包括分红收益和资本利得，其中特许经营权类REITs平均分派率约为9%，产权类约为5%。同时，REITs价格与利率走势呈现较强的负相关性。
3. 现金流稳定：监管要求REITs每年至少将90%的可供分配金额分配给投资者。
4. 杠杆较低：根据相关规定，REITs的总资产不得超过净资产的140%。
5. 与其他大类资产相关性较低：REITs与股市、债市的相关性均在0.4以下，具有良好的分散投资效果。
6. 波动率介于股债之间：2024年REITs收益率虽不及中证红利指数，但最大回撤优于中证红利指数。

投资者结构

REITs的投资者主要包括战略投资者、网下投资者和公众投资者三类。其中，战略投资者占比最大，通常在50%-80%之间；网下投资者次之；公众投资者持有比例较低，通常低于20%。从市场配置力量来看，券商自营和保险资金是主要配置力量。券商自营占比高，受利率债、信用债利差压缩影响，配置价值凸显；保险资金则面临非标供给压缩、银行存款受限等问题，预计将继续加大REITs配置力度。

公募REITs分析方法

分析公募REITs主要从底层资产基本面和市场因素两大维度入手。底层资产关注资产估值、运营情况、原始权益人能力等方面；市场因素则包括供需关系、市场情绪、政策导向、基准利率走势等。具体项目分析要点包括市场供需缺口、底层资产基本面、基准利率、估值偏离率等。

不同底层资产REITs的主要分析方法

• 保障房：弱周期属性，经营稳定，关注潜在供给压力。
• 高速公路：周期属性较强，关注客运占比高的项目。
• 环保能源：受自然资源条件影响，建议优选下游用电需求旺盛的项目。
• 消费基础设施：周期性较强，关注头部运营商项目。
• 仓储物流：整体过剩且估值偏高，建议谨慎。
• 产业园：周期性强，建议选择一线城市优质项目。

REITs市场走势

自2021年首批REITs上市以来，市场经历了四个发展阶段：

1. 2021年：上市初期供给紧缺，量价齐涨。
2. 2022年1月-2022年前三季度：市场情绪稳定，价格向估值收敛。
3. 2022年第四季度-2024年初：受业绩不达标影响，价格持续下行。
4. 2024年：前期超跌后持续修复，长期资金重新审视配置价值。

2024年以来，REITs整体表现优于中证红利指数，2025年年初至今，63只产品中仅1只亏损，28只涨幅超过10%。

投资观点

展望2025年，REITs市场将迎来快速发展期。在常态化发行机制下，预计供给端将快速扩容，目前约有28个项目在审批中，合计估值超过300亿元。在资产荒背景下，REITs作为高分红、风险适中、低相关性的资产，配置价值凸显。建议优先选择分派率高、经营稳健的资产，如保障房、公用事业类、消费类、客运占比较高的高速公路类。对于仓储物流、区域供给压力较大的产业园项目则需谨慎。