业主大会拥有选聘物业最重要的决策权

业主大会拥有选聘物业最重要的决策权

业主大会在选聘物业服务企业过程中拥有最重要的决策权。根据《民法典》等法律法规，业主大会有权审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限、活动经费以及审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用等职责。涉及启动小区重大事务，特别是选聘物业服务企业这样的重大事项，必须经由业主大会的审议和决定。

业主大会的审议权

根据《民法典》、《物权法》、《业主大会议事规则》等相关法律法规，业主大会具有审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限、活动经费以及审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用等职责。涉及启动小区重大事务，特别是选聘物业服务企业这样的重大事项，必须经由业主大会的审议和决定。

审定程序重要性和意义

1. 确保合法性：业主大会作为小区最高决策机构，对招标文件审定是确保其内容符合相关法律法规和小区实际情况，避免违法违规操作。
2. 体现民主性：通过业主大会的审定，可以充分听取和反映广大业主的意见和建议，确保招标过程公开、透明、民主。
3. 保障权益：招标文件的内容直接关系到业主的切身利益，如物业服务标准、费用等。业主大会的审定可以确保这些条款合理、公正，保障业主的知情权、决策权、监督权等合法权益。
4. 审定意义：业主大会对招标文件草案的审定，实际上是对业委会工作的一种监督和授权。通过审定，可以确保招标文件的合法性和合理性，防止因招标文件存在问题而导致的选聘纠纷。同时，这也体现业主对小区事务的共同参与，有助于增强业主对小区管理的参与感和归属感。

招标文件的审定

招标文件是物业选聘过程中的重要文件，它规定了选聘的条件、程序、标准等关键内容。因此，招标文件的制定必须严谨、合法，并符合小区业主的共同利益。业委会在招标文件草案拟订完成后，提交给业主大会通过审定达到授权，可以确保招标文件的内容符合法律法规和小区业主的共同意愿，从而保障选聘过程的公正性和合法性。

法律依据

根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是由业主共同决定的事项之一。业委会启动选聘物业公司程序，必须以业主大会决策为依据，确保业主权益得到充分保障。

前期筹备工作

1. 制定招标计划：业委会首先需根据小区实际需要和业主需求，参照相关法律法规和示范文本，拟订详细招标计划，编制招标文件草案。
2. 编制招标文件草案：内容详尽：此草案应包含招标范围、投标邀请书、投标文件、投标保证金、评标标准、定标标准等。具体内容应涵盖不限于项目详细描述、技术要求、商务条款、价格水平、物业合同内容（合同模板）和因小区服务需求的补充协议、时间安排等。
3. 法律合规：业委会应确保招标文件草案的合法性、合理性，并符合小区业主的共同利益。确保此草案符合相关法律法规的要求，避免因文件不合规导致的法律风险。
4. 确定招标方式：根据《民法典》法律、《物业管理条例》法规、《业主大会和业主委员会指导规则》规章，此草案需要确定采用公开招标或邀请招标的方式，是否委托招标代理机构组织招标。

招标文件草案的审定程序

召开业主大会（或临时大会）

1. 通知业主：提前将关于召开业主大会会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则等事项向全体业主通知和公示，公示期不少于十五日。通知方式可以通过书面、电子邮件、公告等多种方式进行（尽可能采用议事规则规定的方式）。
2. 会议议程：在会议议程中明确招标文件草案审定是主要议题之一。
3. 提交审议：业委会应将拟定的招标文件草案，提交给业主大会进行审议。确保业主有足够的时间准备和提出意见。
4. 讨论和审议：在会议上，业委会应详细介绍招标文件草案的内容和编制依据，听取业主的意见和建议。对此，业委会应记录并考虑这些意见。
5. 讨论修改：业主大会应对招标文件进行逐条讨论，如有必要可进行修改和完善。经过讨论（或修改）达成业主共识后，业主大会应对招标文件草案进行审议表决。确保其获得大多数业主的支持通过。
6. 议案表决和通过：

• 根据相关规定：业主大会的决定应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
• 投票结果公开透明，确保了所有业主都能了解议案的详情和预知实施结果。

获得授权及后续工作

一旦招标文件获得业主大会的审定通过，意味着业委会获得了启动选聘物业程序的授权，即可按照审定的招标文件进行后续的招标工作。

1. 公示和备案

• 公示：在业主大会通过招标文件审定后，业委会应将招标文件在小区内公示，接受业主的监督。
• 备案：根据相关规定，业委会应将招标文件报物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。

2. 组织实施

• 发布招标公告：在指定的媒介上发布招标公告，接受投标人的报名申请。
• 评审、评选和评定：业委会对相关物业公司的投标文件进行评审，并将过程和结果进行公示；在评选中标候选人时应充分了解和考察各物业公司的服务质量、管理水平和信誉度等，以确保提供给业主大会最终评定而进行投票表决的候选人是优质的物业公司。

签订合同

业委会与业主大会选聘的中标人签订服务合同（含补充协议），并监督合同的履行。

注意事项

1. 透明度：整个过程应保持高度透明，确保所有业主都能参与和决策。
2. 程序合法：所有步骤应符合相关法律法规的要求，避免法律风险。
3. 业主参与：鼓励业主积极参与，确保业主的权益得到充分保护。

结语

业主大会拥有选聘物业最终决策权。业委会拟定的招标文件草案在选聘物业程序实施启动前，通过提交业主大会进行法定程序的审定，有效地确保招标过程的公正、公开和透明，并依法依规地获得业主大会合法的授权和确保物业选聘工作按预定程序顺利进行。