楼市止跌回稳态势明显
楼市止跌回稳态势明显
2024年10月，中国房地产市场迎来重要转折。自9月末中央释放“稳地产”信号后，一系列优化政策相继落地，带动房地产销售大幅提升。特别是在北京市场，国庆期间新房认购量接近2000套，是2023年同期的约3倍。本文将详细分析这一轮楼市回暖的背景、表现及未来趋势。
“止跌回稳”成为近期楼市关键词。自9月末中央释放这一强烈的“稳地产”信号后，具体优化政策纷纷落地，带动房地产销售大幅提升。“银十”开局以来，无论是市场表现还是机构数据，都在表明楼市正持续回温。
在近期几场重要新闻发布会中，中国人民银行、国家发改委、财政部都针对房地产介绍了“一揽子”增量政策具体举措。业内人士认为，接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度房地产“一揽子”配套政策有望加速落地。随着经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国市场企稳亦可期。
图片由受访企业提供
市场热度超预期 新房认购量已超9月全月
一连串利好政策叠加，给市场注入强心剂，政策效应在“十一”黄金周开始显效。据中原地产统计，国庆节期间，北京新建住宅累计7天认购接近2000套，是2023年国庆节600套左右成交量的约3倍。
北京多个区域新房线上咨询量、案场来访量、认购量均出现明显上涨。据本刊了解，位于昌平新城的建发观堂府在国庆假期成交80余套，金额超4亿元。保利发展在国庆期间共计来访3000余组，同比去年增长153%，其中位于顺义区后沙峪镇的星宸和煦项目单日来访破150人次，单日成交破亿元。位于大兴区黄村镇的晓月和风截至10月11日已认购72套，金额约4.4亿元。晓月和风项目销售表示，后续计划加快推盘速度，及时补货满足客户需求。
当忙碌成为售楼处的真实写照，房企需做足准备，除了及时补货，不打烊也成为不少房企的“标准动作”。华润置地北京在售新房中，和光悦府、京熙润府、北京润府等项目均打出“国庆不打烊”的口号。根据最新购房政策，京熙润府首套首付仅约39万元起，大大降低了购房者的置业门槛。政策利好表现在数据上，是京熙润府7天累计到访800组、销售128套的喜人成绩。截至10月7日晚九点半，华润置地北京共售出543套，揽金25亿元。
10月开局的热度在假期后仍在延续。10月14日，麟评居住大数据研究院发布统计，2024年第41周（10.7-10.13）北京新房、二手房住宅网签量迎来大幅度增长。具体来看，新房住宅网签套数环比上涨264.9%，二手房住宅环比上涨234.7%。
10月13日，北京宸园与璞园PARK共同为中建智地揽金80多亿元，成为节后市场热度的极佳例证。
位于东四环的北京宸园是改善型项目。基于优越位置和周边配套，这一项目备案价在每平方米11.5万元至13.5万元之间，且多为大户型。在一些业内人士看来，此类高总价、好位置的改善型项目更能体现购房者的乐观预期和市场信心。
在10月13日的正式开盘日中，北京宸园的表现不负众望，首次开盘成交61.5亿元。北京宸园销售人员表示，北京“9.30”楼市调控新政后，项目的到访量明显增加，在国庆假期的蓄客阶段，日均到访超过220组。“首付降低和利率变化让客户更乐于考虑品质更高、位置更好的房源。”
“新政后我的购房压力更小一些，入手的房子如果能往环线里够一够，会让我觉得未来更值得憧憬。”一位购房者说。
不止北京宸园，中建智地另一项目——璞园PARK也在13日开盘当天创下佳绩，首次开盘成交22亿元。
中指研究院监测项目数据显示，国庆假期期间北京新房认购量已超过9月全月认购量，不过项目分化情况仍然存在。“从项目表现来看，朝阳区、海淀区、通州区、昌平区等区域市场更为活跃，客户更为青睐性价比高的项目，尾盘项目市场表现一般。”中指研究院分析师表示。
成交量的提升为房企带来了底气，价格止跌回稳态势也在加强。美的置业则宣布自10月8日起在全国范围内收回2%的购房优惠。也有开发商仍然维持目前的优惠和折扣。如9月26日，保利发展旗下多个城市项目公布了“保价计划”，涉及保兜底、保特惠、保入住等方面。
资质放宽 购房者加快入场
市场恢复的过程中，购房者的心态变化起到积极推动作用。
到今年8月，在亦庄工作的王先生已连续缴纳了两年社保，在本次北京限购政策优化调整前，他从未考虑过买房。如今，限购政策优化调整，刚刚结婚的他也在这个“十一”假期加入看房队伍中。“假期看房时感觉市场比想象中火热，新推出的楼盘也不少，我目前还在看房阶段，现在的首付和贷款政策让我觉得是时候认真考虑买房了。”
“是时候了”，与王先生有类似想法的购房者不在少数。9月24日，央行发布政策“大礼包”，涉及降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例等内容，让购房者看到政府促进房地产市场止跌回稳的决心。9月30日，北京落地新政，在限购政策、首付比例等方面做出优化调整，其中，关于购房门槛和资质的调整让不少看房群体缩短决策周期，加快入场。
根据北京最新购房政策，购买五环内住房的社保缴纳年限缩减至3年，五环外的住房则减至2年。此外，居民家庭购买首套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。购买二套商品住房，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。
“买房这个重大决定快得让我有些不可思议！”上周购入北京羊坊路一套二手房的闫女士表示，周六她和房产经纪人看了一天房子，周日晚上就签定了合同。“我的感受是置换节奏快起来了，卖家也想尽快换房，搭上这一波热度。”
根据北京链家数据，10月1日至15日，北京市二手住宅网签量为5252套，与去年同期相比增长52.9%。北京链家研究院院长高原介绍，这主要是在政策激发下，更多买家由观望心态转为实际购置行为。卖家方面，随着预期回暖，业主预期也更为乐观。受买卖双方行为影响，客源房源比由10：1提升至17：1以上，由买方市场向平衡市场迁移。
存量房贷利率的下降也为回温中的楼市再添一把火。根据最新利率政策，北京调整后首套房贷利率为贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（BP），即3.55%。二套房贷调整后利率值为五环外LPR减25个基点，即3.6%；五环内LPR减5个基点，即3.8%。
那么具体到个人，每月能省多少钱？工商银行在公告中算了这样一笔账：假设一居民在某一线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.55%（3.85%-0.3%），比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，该居民每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
热度有望持续 新政策或仍在酝酿中
近期楼市表现释放了止跌回稳的积极信号，而市场热度能否持续，同样值得关注。
高原认为，有关会议精神及北京房地产相关政策优化调整为市场注入更多信心。卖家信心增强，买家观望情绪减弱、加速入市，在信心支持之下，市场成交数据表现亮眼；而从带看、新咨询客户等前瞻指标来看，当前市场止跌回稳的态势已经显现且能够持续，随着普宅、公积金等政策的进一步跟进，预计后续北京市场将延续良性走势。
值得关注的是，除了“促销售”政策外，完善国企收储等去库存政策也是未来政策的重要发力点。中指研究院企业研究总监刘水认为，中共中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，需求端的政策，例如优化调整住房限购政策、降低存量房贷利率等已在加快落实，同时在供给端支持方面，10月12日的国务院新闻发布会上，财政部释放出积极信号。
“财政部发布的允许专项债和资金扩大使用范围，回收存量商品房和闲置土地，正在加快落实供给端的政策支持，将有助于盘活闲置土地和存量商品房，减轻房企税费压力，有助于房企回笼资金。”刘水说。
亿翰智库认为，大方向给出后，后续的重点就是政策的具体细节落地，例如专项债的发行节奏、有多少的量可以用于土地储备相关用途，各地各企业的存量闲置土地摸底等等，这些工作都需要进一步推动落地。
在优化房地产市场的税收政策方面，此次财政部表示，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。
在中指研究院政策研究总监陈文静看来，未来税收政策在支持房地产方面仍有优化空间。市场对于优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，调整企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面，存在一定预期，而降低居民购房成本、降低房企税费压力，有利于进一步稳定市场预期。“年内随着各项政策不断落地落实，房地产市场的改善值得期待。”