供应不足致房价下降，东京2025年将推2万套新房
供应不足致房价下降，东京2025年将推2万套新房
2024年，日本楼市呈现出复杂而有趣的态势。一方面，资本持续涌入，东京和大阪的房价涨幅领跑全球；另一方面，楼市出现明显分化，东京都心房价飙升至1.4亿日元，而首都圈二手房均价却出现11年来首次下跌。本文将通过详细数据，解析2024年日本楼市的表现，并展望2025年的市场趋势。
新房市场：供应不足导致房价下跌反增购房难度
走在东京街头，新建的塔楼住宅如雨后春笋般拔地而起，但2024年首都圈新房市场却呈现出供需失衡的状况。
数据显示，2024年首都圈新建公寓的年平均价格为7820万日元（约合人民币372万元），单价为每平方米111.7万日元（约合人民币5.3万元/㎡）。与上年相比，首都圈新房均价下降281万日元（跌幅3.5%），每平方米单价下降4.9万日元（跌幅4.0%）。
然而，房价下跌并非需求不足，而是供给严重不足。2024年，整个首都圈仅发售了23003套新房公寓，同比下降14.4%，创下1973年以来最低纪录。在人口超过985万的东京23区，新房发售量更是锐减至8275套，同比腰砍30.5%，减少了近三分之一的房源。
这种供需失衡导致了看似矛盾的现象：虽然房价下跌，但买房反而更难。2024年，东京23区新房公寓均价达到1.1181亿日元（约合人民币552万元），每平方米均价为171万日元（约合人民币8.13万元/㎡），尽管较2023年分别下跌2.6%和1%，但房价仍居高不下，连续两年保持在1.1亿日元区间。
好消息是，根据不动产经济研究所预测，2025年东京23区新房发售量有望达到2.6万套左右，供需失衡的情况有望缓解。但由于市中心新房的稀缺性以及日本通胀加息的背景，房价预计仍将保持坚挺。
二手房市场：供应不足推动价格上涨
新房供应锐减自然带动了二手房市场的热度。2024年，东京23区新挂牌出售的二手公寓仅有87957套，同比减少10.3%。然而，在需求推动下，2024年东京23区成交二手公寓16569套，同比上涨2.6%，占整个东京都二手房成交量的82.4%，占首都圈二手公寓成交量的40%。
成交数据显示，2024年东京23区二手公寓均价达到6656万日元（约合人民币317万元），每平方米成交单价为115.47万日元（约合人民币5.47万元/㎡），同比涨幅分别为9.2%和8.7%。
值得注意的是，2024年东京都心6区二手公寓均价首破1.4亿日元，同比上涨高达30%。与此同时，首都圈二手公寓均价11年来首次出现同比下跌，每70平方米4747万日元（约合人民币221万元）的房价，比2023年下跌1.1%。
这一涨一跌揭示了东京楼市的分化趋势：市中心因稀缺性而持续涨价，而郊区和周边三县则因需求结构不同而涨势放缓。对于投资者而言，如果选择投资东京周边区域，需要做好长期持有的准备，因为2025年将是楼市从普涨转向区域分化加剧的转折点。