商铺过户费用计算及审核流程详解

商铺过户费用计算及审核流程详解

商铺过户是一项复杂的交易过程，涉及多项费用计算和严格的审核流程。本文将为您详细解析商铺过户的各项费用计算方法以及审核流程的具体内容，帮助您更好地理解商铺交易的各个环节。

一、商铺过户费用计算

商铺过户费用的计算包括营业税、合同印花税、中介费和土地增值税等几个方面。具体计算方法如下：

1. 营业税：营业税的计算公式为（卖出价—买进价）*5.5%。
2. 合同印花税：合同印花税的计算公式为卖出价*0.05%。
3. 中介费：中介费的计算公式为卖出价*1.25%。
4. 土地增值税：土地增值税的计算公式为增值额适用税率—抵扣项合计抵扣系数。

其中，增值额的计算公式为卖出价—买进价—买进契税—本次交易的营业税—其他抵扣（买进价*5%买进年数）；抵扣项合计的计算公式为买进价买进契税 本次交易的营业税 其他抵扣；增值率的计算公式为增值额/抵扣项合计100%。

需要注意的是，非普通住宅契税需要加倍计算。对于普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税；满5年免缴。对于非普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价缴纳全额营业税；满5年以上转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税。

二、商铺过户审核流程

商铺过户需要经过一系列审核流程，以确保交易的合法性和权益的保护。审核的内容包括以下几个方面：

1. 材料合法性和有效性：审核人员会检查当事人提供的材料是否合法、有效。
2. 申请书与材料的一致性：审核人员会核对申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误。
3. 房地产权属清晰性：审核人员会核实房地产的权属是否清楚，是否存在权属纠纷或他项权利不清的情况，以及是否属于不得转让的范围。
4. 受让人的资格：审核人员会确认受让人是否符合规定可以受让该房地产的条件。
5. 抵押权和租赁权的情况：审核人员会查看房地产是否已设定抵押权，以及买卖已出租的房地产中，承租人是否放弃优先购买权。
6. 共有房地产的情况：审核人员会确认买卖共有的房地产中，共有人是否放弃优先购买权。
7. 其他需要审核的内容：房地产交易管理机构可能会根据具体情况认为需要审核的其他内容。

如果买卖双方对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可以向市房地局申请行政复议，也可以直接向人民法院起诉。

商铺过户费用的计算和审核流程是商铺交易过程中非常重要的环节。了解这些内容可以帮助买卖双方更好地进行交易，并保障自身的权益。在进行商铺过户时，建议咨询专业人士或房地产交易管理机构，以确保交易的合法性和顺利进行。