在印尼注册公司可以买地吗

创作时间:

作者:

@小白创作中心

在印尼注册公司可以买地吗

引用

来源

https://www.idnpx.com/news/21560.html

随着全球化经济的不断发展，越来越多的外国投资者将目光投向印尼市场。对于有意在印尼投资建厂的外国企业而言，了解印尼的土地政策和购买流程至关重要。本文将详细介绍在印尼注册公司购买土地的相关政策和注意事项，帮助投资者更好地规划和实施投资计划。

在全球化经济的推动下，印尼以其独特优势吸引着众多外国投资者。而对于有意在印尼投资建厂的外国人而言，能否购买土地成为关键问题之一！土地作为企业发展的重要基础，其相关政策法规直接影响着投资决策。本文将以案例分享形式深入探讨印尼在这方面的具体情况，准备落地印尼建厂的老板可以做好笔记收藏哦~

土地所有权类型

在印尼，土地所有权主要分为以下几种类型：

永久产权（Hak Milik）（“HM”）：HM 是对土地可能拥有的最强和最完整、最高的世袭权利。HM 没有时间限制，只能由印尼公民（个人）和政府确定的一些实体（如社会和宗教机构）拥有。其他印尼公司实体和外国公民不得拥有HM的土地。
种植权（Hak Guna Usaha）（“HGU”）：HGU只能用于农业、种植园、渔业和家禽养殖，最多可授予35年，并可再延长最多25年。HGU 的持有人还可以在延期到期后将土地权续展，最长后续期限为35年。HGU 只能授予印尼公民或者在印尼注册的公司实体，包括 PT PMA。
建筑权（Hak Guna Bangunan）（“HGB”）：建筑权指在土地上建造和拥有建筑物的权利，可以转让给另一方。企业购地后，需要申请办理建筑权证，才可以从法律上合法合规地享有对土地使用（即建厂）的权利。该权利经过延期后使用年限最长可到80年。
使用权（Hak Pakai）（“HP”）：使用权是从国家直接控制的土地或他人所有的土地上使用或收取收益的权利，权利和义务的给予可以通过书面协议予以约定。但是，通过使用权进行投资建厂的土地仍然需要有上述建筑权的资质。HP可归以下任何人所有：

印尼公民
居住在印尼的外国人
根据印尼法律成立并在印尼注册的法人团体
在印尼设有代表处的外国法人团体
部门、非部门政府机构和地区政府
外国代表和国际组织代表
宗教和社会机构

土地管理权（HGB HPL）：拥有土地管理权意味着开发商在国有土地或地方政府的土地上获得了建造房屋的授权。如果土地拥有者或其他第三方要求开发商退还土地，那么所有的房屋业主都有可能得到赔偿。实际情况取决于开发商与第三方之间最初的协议。
租赁权（Hak Sewa）（”HS”）：租赁权指个人或法人实体可根据协议向对土地和建筑物的所有者支付一定数额的租金，将他人拥有的土地用于建筑目的权利。企业通过租赁的方式获得土地的使用权益之后，仍然需要申请建筑权以获得对土地进行使用和建厂的资格。

通常，企业可以建厂的土地产权为建筑权（HGB）。建筑权首次申请为30年，第二次申请为20年，第三次申请为30年，最长赋予持有人80 年土地使用的权利。产权到期前至少提前两年提交延期申请。特别注意的是；在土地产权更名时，要减去已使用的土地年限。如交易地块的建筑权已经使用10年，那么购买者首次得到的建筑权年限为20年。

土地购买流程

企业购买土地需要准备以下资料：

公司章程 AKTA
司法部批文 SK
公司户籍PKKPR
商业登记证NIB
董事会护照或身份证 Director passport
税卡NPWP
一般纳税人资格SPPKP

土地的交易问题也是众多到印尼出海的企业最容易踩坑的部分之一，要想真正“避坑”，一定要做好考察并熟悉印尼相关的法律法规，本篇文章将详细介绍印尼土地交易中涉及到的法律手续。

为了确保土地交易合法合规，并受到印尼法律的保护，必须合法签署规定的法律协议，以保障自己的权益，以下为土地交易中可能涉及到的协议：

土地买卖约束协议（Perjanjian Pengikatan Jual Beli – PPJB）：根据印尼的法律法规，PPJB是印尼买卖双方之间在签订正式的买卖合同之前作为临时的、具有法律约束力的土地买卖协议。PPJB在买卖合同签署之前具有初始法律约束力，但是该协议并不以土地或建筑的所有权作为协议的标的物，所以财产所有权不会因PPJB的签署发生转让，只有在订立正式的买卖合同时才能申请土地权属的更变。PPJB之所以存在主要是为了在以下情况中保证买卖双方的权益：土地购买采用分期付款的形式进行；购买的是在建项目；与土地建筑等有关的某些证件尚在办理中。PPJB协议具有明确的法律效力，因此协议中的所有内容必须符合印尼政府的法律规定。
土地买卖协议（Akta Jual Beli – AJB）：AJB是印尼公民之间正式的土地买卖协议，是出售土地权利转让的正式证明。该文件在买卖过程中起着非常重要的作用，也是买卖双方履行各自在土地买卖中的责任依据，是土地销售的必要文件及法律上最强的文件之一，如果一方不履行其义务，AJB可作为法律依据起诉过失方，并要求赔偿。AJB会在土地买卖双方支付了所有财产税之后由土地公证员制订，其中的财产税包括：所得税（PPh）、土地和建筑权购置税（BPHTB）等。AJB是印尼公民土地交易的最重要的文件，因为该协议（经过公证后）是买方申请土地所有权过户、更名和申请新的土地证最重要的法律依据之一。
土地买卖约束书Pengikatan Jual Beli - PJB) ：PJB协议是卖方通过公证将其财产出售给买方的协议。PJB通常是由某些原因而制定，如遇到交易款尚未全额支付、买卖交易中的税款尚未完成等情况，都可以制定该协议。与具有约束力的PPJB不同，PJB是买卖双方通过公证人或PPAT（土地契约制定官）制定签署。分为：

已结算的PJB：是买方已向卖方全额支付买卖款，但因各种原因而无法执行AJB，例如没有缴纳房产销售税或其他房产证明仍在申请中等。因此在已付清的PJB协议中，可以说明何时执行AJB以及执行AJB的条件，卖方也可授权买方直接签署AJB；
未结算的PJB：是买方尚未全额支付给卖方交易款时，PJB的内容将包含买方首付金额、进一步的付款方式、还款时间以及如果违反这些条款可能面临的违约行为。