土地收储，能不能救活房企？
土地收储，能不能救活房企？
房地产市场的起伏，时刻牵动着经济的脉搏与无数从业者的心。在当前复杂严峻的市场环境下，众多房企面临资金链紧绷、项目开发停滞等难题，生存与发展面临巨大挑战。而土地收储，作为一项旨在优化土地资源配置、助力市场供需平衡的政策举措，正逐渐走进大众视野，被不少人寄予厚望。
土地收储能否真正成为房企摆脱困境的“救命稻草”？这一疑问引发了行业内外的广泛关注与热议，不仅仅微观上联动着地产投资者的利益，也从宏观上影响了经济能否摆脱地产拖累。
土地收储的操作模式：专项债互动、定价、受益企业
土储专项债推出：迎合财政趋势
近年来，地方土地出让收入显著下降（2024年前8月同比降幅极值达25.4%），导致地方政府性基金收入缩水，土地储备资金缺口扩大。传统依赖土地抵押贷款的模式因政策限制（如2016年叫停土地储备贷款）。
而整个地方财政的趋势，也愈发依赖非税收入。在这样的背景下，不能放任“资金短缺—土地闲置—出让收入进一步减少”的恶性循环，所以四季度以来，自然资源部发布通知，允许专项债用于土地收储，而国务院也在12月明确了土地收储纳入专项债使用范围。
图：土地出让金下滑，地产投资不继，土地收储必要性提升
数据来源：Wind，嵩山论市
图：地方政府愈发依赖非税收入
数据来源：Wind，嵩山论市
上一轮土地收储专项债2017-2019：规模与效果
参考2017-2019年土地储备专项债发行时期（2019年暂停），具体土地储备专项债可以用于收储土地过程中发生的拆迁等工作，不仅可以支持地方土储工作，与保障房等三 大工程建设相配合；还可以促进城投公司、房地产公司等企业回笼资金，改善企业的流动性。
2017-2019年周期，土地储备专项债年均发行额超过6000亿元，而且在全国各个省份推行，范围广、受益面大。过往土地储备专项债发行的省份分布和利差水平，详见下图。
图：上一轮土地储备专项债区域分布和利差
数据来源：Wind，嵩山论市
此轮土地收储的定价考量：拿地折扣其实接近9折
根据中指研究院统计，截至本周，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元。具体分布情况详见下图。
图：2025年至今广东省土地收储情况一览
数据来源：中指研究院，嵩山论市
从数量上看，确实广东省专项债覆盖范围的大部分城市都有收储动作，而惠州收储超过120亿元，珠海收储超过60亿元，均指向之后新增发行专项债使用额度（而非存量债券资金），也说明了本身土地收储与专项债融资的互动有足够空间。
而投资者最关注的定 价方面，剔除部分2015年左右的年限较长的土地，收储的时候有一定溢价，其他地块的收购价格大致在拿地成本的7-9折。
相比于自然资源部”收储价格参考市场价和企业拿地成本就低“的原则，此次广东省收储体现了定价的灵活性，有一定折扣方面资金操作，而折扣范围可控，保护了被收储企业的利益。
深究不同地块的收购价格，可以明显发现，原本拿地时间接近现在的地块，收购的折扣均在9折以上，毕竟最近一个周期地价有所下行。而过往拿地成本较高、土地市场较为景气周期（2018年前后）获取的地块，收购打折较大。
具体拿地时间分布和拿地价格折扣的情况，详见下图。
图：广东省此次土地收储折扣与原本地块获取周期
数据来源：中指研究院，嵩山论市
受益企业分类：城投和国企为主
从目前各地土地收储情况来看，受益企业呈现出以城投和国企为主的特点，这个也符合市场预期。助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系。
以最早第一批广东省七城披露的首批专项债闲置土地收储清单为例，48 幅地块中有 45块为当地国企所有。其中也有部分是城投平台，比如江门城发、河源城开、虎门港公用、珠海大横琴等。
这主要是因为土地储备中心通常只接受净地交付，要求房企手中的存量闲置土地无质押、抵押等情况，已出险的民营房企很难筹集资金解押土地，而资金实力雄厚的央企和地方国企则可通过调配资金解押土地，实现土地变现，从而在土地收储中受益更多。
相比之下，已违约民企地块可能因抵押融资、债务违约或法律争议导致收储流程复杂化，难以满足政策要求。
而城投公司，过往帮助地方政府托底拿地，则通过专项债收储，开始回笼资金、降低负债，也化解本身城投的债务风险。
土地收储进一步推进的难点与潜力
收储难点：客观条件与主观克服
土地收储的第一个难点，是定价的客观矛盾。收储价格需兼顾企业接受度与政府成本控制。若市场持续下行，企业可能因亏损抵触收储；若定价过高，则专项债资金回收风险上升。
从主观上看，地方政府排除难处，并给予了低地价拿地周期地块9折以上的折扣，还采用的动态定价。而且市场理解的收储定价7折左右，并不是所有城市的金科玉律，此次梅州、江门的收购折扣均超过95%。具体详见下图。
图：此次收储不同城市折扣率
数据来源：中指研究院，嵩山论市
而收储的第二大难点，房企手中的存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押，土地储备中心只接受净地交付。
这个方面，自然是对融资相对宽裕的央国企、城投平台有利，但是也并不是没有解。由政策性银行或地方城商行提供专项短期贷款，定向用于偿还土地抵押债务，作为收储资金到位前的过桥，或者与银行建立抵押率动态调整、抵押物替换合作。
发挥空间：专项债省一级”自审自发"和保障房建设
去年12月开始试点，专项债审批权下放到重点省份的省一级，北京、上海、江苏、浙江(含宁波)、安徽、福建(含厦门)、山东(含青岛)、湖南、广东(含深圳)、四川和雄安新区，进行专项债进行“自审、自发、自还”，而这些省份都是经济大省，GDP前十省份仅有河南和湖北落选。
图：专项债审批权下放的十大省级行政区
数据来源：Wind，嵩山论市
从这个层面看，专项债审批权下放，而且下放到经济强省，十分有利于土地收储的推进。省级专项债自审自批，避免层层上报的时间损耗，使土储专项债资金更快匹配到急需收储的地块（如企业无力开发的闲置土地），缓解地方国企资金占用压力。
而且，土储专项债省级审批，可以突出各地特色，结合本地库存、产业情况，并可以规避2024年专项债投放过程中“通过项目不足”“投放资产端不足“的困境。而十大自主审批省份，也都是经济强省，土地收储的动机也最足。
表：自然资源部土地储备专项债政策明细
数据来源：中国政府网，嵩山论市
此外，土地收储专项债，涉及到收储后的土地使用，按照自然资源部规定，收储后的土地，当年不供应于商品房开发，这样被回收土地的周转可能存在压力。不过结合2024年中央经济工作会议的精神，2025年的保障房建设还会继续推进，从2023年保障房建设被纳入“三大工程”后，后续保障房建设层面，可以消化闲置土地库存，加快土地收储的后续循环。
我们也可以从上海的案例中看出，自从2023年以来，上海财政支出用于保障房建设的部分迅速增加，也对应了土地端的需求。后续对闲置土地收储，用于保障房建设，不仅可以满足土地的顺畅周转，也可以回避土地市场景气提升之前，回收的土地再出售困难的潜在压力。
图：上海市历年财政中用于保障房建设的支出（亿元）
数据来源：Wind，嵩山论市
土地收储虽非救命稻草，但确实是改善契机
土地收储并非救命稻草
首先，土地收储专项债，并不是给困难房企定向纾困的工具，其本意还是解决闲置土地库存，并帮助地方政府完成“收储-出让-偿还专项债”的循环。
而且房企本身偿债压力的改善，闲置土地被收储，确实可以缓解燃眉之急，但是公司的经营循环，还需要销售改善和再融资的恢复。当然，从救助房企的角度看，土地收储绝非唯一手段，更不是救命稻草。
最后房企的修复，还是沿着三大现金流的角度。我们提取了过往每季度房企的三大现金流/营业收入的情况，发现2021年以来房企筹资性现金流基本上是净流出，地产这个带金融属性的行业，竟然净融资为负。后续真正要救地产，还是要顺着修复筹资现金流→修复经营、投资现金流的路径。具体详见下图。
图：历年单季度财报房企现金流变化
数据来源：Wind，嵩山论市
土地收储确实是企业、行业改善契机
土地收储专项债作为地方政府盘活存量土地资源的重要工具，虽难以成为高负债房企的"救命稻草"，却为行业纾困提供了结构性改善契机。
专项债资金定向用于土地收储的特性，决定了其无法直接解决房企债务兑付的核心矛盾，但通过政府主导的土地收储项目，部分房企可加速低效存量土地资产变现，在短期内获得流动性补充窗口。
这一机制客观上为困难企业创造了"以时间换空间"的可能——通过土地入储回笼资金缓解债务压力，同时倒逼企业调整过度依赖土地囤积的粗放模式，转向与城市更新、产业导入相结合的可持续发展路径。
当前已有部分房企通过参与片区综合开发等政企合作项目，在专项债资金撬动下实现资产结构优化，这或将成为行业风险出清过程中的重要过渡方案。
而且，因为土地收储的政策限制，需要存量闲置土地没有任何质押、抵押等情况，如有则需要由房企自行解押，土地储备中心只接受净地交付。所以很难让已经出险的房企直接受益，但是尚未出险只是经营有压力的企业，特别是对该省经济、国资体系有影响的企业，则顺理成章成为土储专项债的受益方向。
此外，市场普遍可能低估了土地收储的定价，从广州的案例看，近几年的闲置地块，拿地折扣可能会在九折以上，也体现了地方政府对企业的定向支持。
而行业层面，土地收储专项债，有助于行业信心的恢复，如果土地收储困难房企地块，使其得到现金补充，也会有利于银行改善信贷投放预期，最终实现行业融资预期→销售预期→开工拿地预期的改善循环。
图：专项债发行和地产销售、开发贷走势
数据来源：Wind，嵩山论市