土地使用权过户税费详解：从营业税到土地增值税全解析

土地使用权过户税费详解：从营业税到土地增值税全解析

过户土地使用权需要缴纳哪些税费？本文将为您详细解析土地使用权过户过程中涉及的各项税费，包括增值税、土地增值税、个人所得税或企业所得税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加、印花税等。同时，本文还将介绍土地使用权转让的具体规定和办理程序，帮助您更好地理解和应对土地使用权过户过程中的税务问题。

土地使用权过户税费详解

1. 营业税及其附加：5.55%

• 契税：3%
• 印花税：双方各0.05%
• 个人所得税：个人转让土地使用权按收入全额的2%计征
• 手续费：按2%至5%收取

2. 营业税及附加（出让方）

1. 按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2. 按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

3. 印花税和契税（双方）

1. 按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。
2. 按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

4. 土地增值税（出让方）

1. 按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2. 规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。
3. 税率的确定四档：

• 增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；
• 增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；
• 增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；
• 增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
  为计算方便，可以通过速算公式计算：
  土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。

土地使用权过户方式

想要获得国家土地使用权的方式有两种，一种是划拨，另一种就是过户出让。有些人因为出售、交换等各种原因要将国家土地的使用权进行过户，其中包含的税费问题也成了人们最为关心的问题。

如果是国有划拨的，那必须缴纳出让金，才能把土地性质转为出让性质。出让金是评估公司参照当地基准地价评估，评估报告会有一个划拨价，和出让价，两价格之间的差就是需要缴纳的出让金。变更还需缴纳点税务。

土地使用权转让规定

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

办理程序

在我国的土地使用的管理规定中，国有土地使用权过户缴纳出让金以及税费是必须的。如果是向银行贷款或是通过中介介绍的，还要向其付一定的费用。此外，国有土地使用权过户的办理程序还是很简单的，只需携带新的房屋所有权证去当地国土局进行过户就可以了。