2024年上海二手房交易全流程：限购政策+首付+利率＋税费【超详细版】

2024年上海二手房交易全流程：限购政策+首付+利率＋税费【超详细版】

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近期，上海房地产市场迎来一系列政策调整，二手房交易流程也相应发生变化。本文将为您详细解读最新的二手房交易全流程，包括政策变动、交易步骤、所需税费以及注意事项，帮助您更好地理解购房过程中的关键环节。

二手房交易主要包括拉产调、签约、申请贷款、过户、缴税、拿证、银行放款、交房等环节。下面将为您详细介绍近期上海政策变动范围、交易流程、所涉及的税费及注意事项。

政策变动范围

二娃未成年可增购一套，目前首套房贷款利率为3.4%，二套房利率为3.8%，重点区域利率为3.6%。以下是商贷及公积金的调整范围：

二手房交易流程

1. 确定好房源，拉产调

• 清楚上海相关政策，包括购房资格、首付额度、对应税费等。
• 拉产调可避免过户纠纷，上家可以在随申办进行拉取，或者带好身份证和房产证去上海房产交易中心查询。

2. 买卖双方达成意向，买家支付定金

• 价格、付款时间、交易条件时间节点等信息达成一致，签署定金合同。
• 注意：定金不同于订金，是不可以退的。

3. 网签并备案登记

• 网签《上海市房地产买卖合同》且在上海市网上房地产登记备案，买卖双方需全部到场。
• 为防止一房两卖，每套房屋只能进行一次网签合同。

4. 支付首付

• 买家支付首付（首套20%，二套35%）。
• 卖家房产如果有贷款，需要提前预约银行申请还贷，每个银行所需时间略有不同，时间一个月左右。

5. 面签并向银行申请贷款

• 买房付清首付款后向银行申请办理贷款手续（一般贷款审批需2-3周）。
• 办理贷款申请所需材料有：身份证、婚姻证明（结婚证或者离婚证离婚协议）、户口本、未成年小孩出生证、定金收据、首付款收据以及对应的转账凭证、夫妻二人的收入证明、主贷人在贷款银行的借记卡（还款卡）、公积金账号等。
• 注意：卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行。

6. 过户、缴税、领取房产税

• 双方约定时间去交易中心办理过户。
• 需要的资料有：上下家各自的身份证、《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》、《告知书》、完税证明、购房发票、银行卡等。
• 过户受理后5个工作日内缴纳税费，当日可领取产证。
• 房产过户的方式一般有：买卖、赠与、继承、夫妻离婚或更名。

7. 提交产证，银行放款

• 银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款，银行放款三日内，双方就可进行办理房屋和水电燃物业等交接手续，拿钥匙。
• 如双方之前有约定尾款，交接好后买方就可以把尾款给到原业主。
• 注意：如果是全款支付，提交贷款申请这一步可忽略。

税费

二手房需缴纳增值税、附加税、个人所得税、契税和房产税。关于如何界定普通住宅和非普通住宅，以下三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普通住宅：

1. 住宅小区建筑容积率在1.0及以上；

• 容积率=住宅小区的建筑总面积/占地总面积，举个例子，如果小区占地面积10000平米，建筑总面积15000平米，小区的容积率就是15000/10000=1.5，一般情况下别墅的容积率会低于1，市区的住宅容积率会大于1。

2. 房屋建筑面积在140平方米及以下；

3. 实际成交价格不超过所在区域住房平均交易单价/实际成交价格不超过所在区域住房套总价的1.2倍。

4. 增值税和附加税

• 注意：增值税及附加税一般由卖家支付。

2. 个人所得税

• 注意：个人所得税一般由卖家支付

3. 契税

4. 房产税

二手房申请资料

二手房所需材料有：

1. 买卖双方的身份证明
2. 过户登记申请书
3. 结婚证 （单身无需提供）
4. 二手房买卖合同
5. 房屋产权证
6. 所有产权人身份证 （若产权人中有未成年小孩，需额外提供小孩的医学出生证明及户口本）
7. 抵押注销材料 （如房子本身还有贷款未结清卖家需提供抵押注销材料）
8. 如有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证及银行另外要求的其他材料。

• 在交易过程中需确保房屋权属清晰，产权人和卖方必须是同一人。

二手房注意事项

1. 买房前，弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，了解是否有产权纠纷。
2. 注意看清房屋是公房还是私有房，如是公房需保证原单位同意出售该房屋。
3. 注意流程合规性，需由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。
4. 注意房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封、房屋交易过程中如何签署合同、如何办理过户等问题。
5. 由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。

• 根据有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如未告知，则上家需承担一定责任。

6. 资金监管，指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。

• 为保证资金安全，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。

7. 房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由房产证上登记的产权人亲自签字，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字。