万科A预亏450亿：深铁能否力挽狂澜？
万科A预亏450亿：深铁能否力挽狂澜？
万科A发布2024年业绩预告，预计亏损450亿元，引发市场广泛关注。本文将从多个角度深入分析万科的亏损原因、深铁集团的应对措施以及市场反应。
零 前文的回复
清濯投资大佬回复了，感谢。我说一下我的观点吧：
操作几十万和几千万的账户完全是两个概念。
我可以接受价值消失，也有足够的力量去补，而且对我的影响没有那么那么大，但是一千万就是另外一个概念了，相当于让我卖房炒股了。
我做不到。
小金库的影响几何？
这个是大佬选择放弃的核心原因，毕竟九哥坐镇资金口这么多年，传闻被带走确实让人很担心。这些年积攒下来的体外小金库到底要给万科捅多大的娄子，以至于要被带走？
大佬前期预测亏损250亿，实际爆出亏损450亿，不知道能不能击败2019年的盐湖股份，荣登A股亏损王宝座。
无论未来万科走势如何，能有清晰地逻辑做止损，这本身就是一种能力。
投资的最大收益来源于经济进步，我们要做的就是活着。
但是大佬担心的小金库影响几何的问题，其实和我最看重的深铁问题是一回事，我换个说法：
深铁到底是否有能力补上万科潜在的窟窿？
这个答案，在大佬退出以后，官方给出了一个初步的答案。
实际上，从我的理解来看，万科的这个窟窿应该在200亿左右就相对而言比较彻底了。而且这个计提不是砍掉就扔了，随着去化可能会回来。
万科预亏450亿，可能创造历史第一？挖下可能的原因（一）
更详细的分析，可以看我的这个账号。
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一 关于万科的亏损预测
作为一个准董秘，我说一下这里面的一些门道吧，这可能是我个人的职业病，但是对于你去判断后续步骤是有帮助的。根据深交所的股票上市规则：
5.1.1上市公司预计年度经营业绩和财务状况出现下列情形之一的，应当在会计年度结束之日起一个月内进行预告：
（一）净利润为负值；
（二）净利润实现扭亏为盈；
（三）实现盈利，且净利润与上年同期相比上升或者下降50%以上；
（四）利润总额、净利润或者扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值，且按照本规则第9.3.2条规定扣除后的营业收入低于3亿元；
（五）期末净资产为负值；
（六）公司股票交易因触及本规则第9.3.1条第一款规定的情形被实施退市风险警示后的首个会计年度；
（七）本所认定的其他情形。
5.1.7上市公司披露业绩快报后，预计本期业绩或者财务状况与已披露的业绩快报的数据和指标差异幅度达到20%以上，或者最新预计的报告期净利润、扣除非经常性损益后的净利润或者期末净资产方向与已披露的业绩快报不一致的，应当及时披露业绩快报修正公告，说明具体差异及造成差异的原因。
以我个人的判断，房地产调整3年了，深铁已经给万科注入了若干轮流动性，2024年万科所有项目能进白名单的肯定都去申请了。这次一下披露这儿大的亏损，按理说应该是矫枉过正的，后续披露业绩更正的概率似乎不大。
理论上，万科的实际亏损应该卡在450亿的上下20%，也就是360亿到540亿。
我倾向于故事的版本是：
深铁已经非常非常谨慎地做了深度尽调和盘点（至于启动调查的原因可以看我的后文）。问题已经暴露地较为充分，实际金额应该会和450亿误差不大。而本次超规模的亏损情况应该是深铁接手还原财务真实性的阶段性结果，而不是起点。
本来就是来救急的，深铁团队从上到下在这个时间接手，该不会想自己背前面的雷吧？问题不充分暴露，谁敢放着好好的前程不要，现在跑来接手呢？
总不会自己害自己的同志吧。
注：仅为我个人根据实务操作惯例的推测，不构成投资建议。
其他分析见：
万科预亏450亿，可能创造历史第一？挖下可能的原因（一）
二 关于万科的亏损披露
万科的信息披露方式也是比较教科书的，应该加入案例库【并不希望哪天能用到】。
已知：公司必然全年亏损，预告必须要在1月批出来。
且：股价很脆弱，债券价格也在剧烈波动；全市场都在关注，标杆效应太过明显；深铁深度介入，账面大幅亏损。
那么：如果你是董秘，为了行业、为了地方、为了市场也是为了自己，如何处理这个问题，能把影响降到最低？
发布时间的挑选非常重要，选在最后一个交易日、年前大家都回家的时候批出来，不影响股价在一月的走势。毕竟21个交易日，万科就已经跌了22%了，市场经不起折腾了。这个选择是必然的，也给其他准备工作留出时间来。
除了最后一天披露业绩预亏，一定要同时披露正面的消息去对冲舆情，不能干巴巴就双手一摊：对不起各位，我要拉个大的了。
那么怎么去做这个正面的力量呢？我个人的理解是，一是实事求是，二是顶层表态，三是积极行动。
我建议所有持有万科的股东，都去认真阅读一下这篇文章：
网页链接{多方积极支持万科发展迎来重大转机 深圳国资：有足够“子弹”支持万科}
我提示一下，这个是深圳发布发的文章，看看底下的编辑和审读就知道这篇文章的分量了。我们可以批判地看，但是至少深圳市已经表达了自己的态度和立场了。这也是为什么我把对于万科的分析重点已经从万科本身提高到了深铁集团。万科的自救不可谓不努力，但是毕竟是有限的。后面我们会分析，先说一下这次深圳市表态本身。
四 本次亏损的原因分析
实事求是，讲的是要把万科过去的问题真实地体现出来。
从91年起连续33年盈利的万科能一下暴露出这么大的亏损。年报和深圳发布里提到的是下面四个原因：
对部分项目计提存货跌价准备；
有部分应收账款回收困难，需要计提信用减值损失；
非主业财务投资也出现一定的亏损；
部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
如果你们有认真看过万科报表的话，万科的亏损情况已经在半年报的时候就做了说明和预告了。24年中报，万科预亏近100亿，下面是他们对于财报的分析，和这次披露的情况基本一模一样。
1、房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，本集团房地产开发业务结算利润主要对应 2022 年、2023 年销售的项目及 2024 年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为 2022 年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。上半年开发业务的结算收入为 1,116.8 亿元，同比下降 34.6%；开发业务的结算毛利率 6.8%，同比下降 13.5 个百分点。
2、计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降，以及大宗交易等过程中多项目出现亏损，按照审慎原则，中期对部分项目计提存货跌价准备 21.0 亿元（含非并表项目计提 1.7 亿元）。此外，针对部分应收款项计提信用减值损失 21.0 亿元。
3、部分非主业财务投资出现亏损。
4、部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加 坚决的行动，部分交易价格低于账面值。
曾经印钞机一样的房地产，现在毛利率连7%都不到，太让人唏嘘了，可见保交楼真的没有保留。
根据已经有的数据来看：
2024半年报：万科销售1200亿元，940万平米，亏损100亿元（1.28万/平）。
2024全年报：万科销售2460亿元，1800万平米，亏损450亿（1.37万/平）。
按照财务报表的一贯性和连续性，24全年比半年的销售价格略有上升（应该是9月以后地产回暖的影响）。理论上，较为平均地来看，24年前半年亏100亿，全年销售翻倍，亏损应该是200亿左右，这也是市场的普遍预测。但是，预报里几乎凭空多出了200多亿的亏损，这钱到底是从哪亏出来的？
在3季报，信用减值损失和资产减值损失都是相较去年同期暴增的，尤其是信用减值损失，从同比3.6亿到54.6亿，翻了10倍不止。
年报里，提到的亏损前两项原因也是存货和应收的损失计提。
再联系一下年初的山东合作方举报、还有管理层的全面接管，那么，答案似乎只有一个了。我的推测是：
这次年报大亏、管理层彻底退出，种子从万科16年后还在逆势扩张、大搞鹏金所就种下了，在24年爆发，在25年结果。
超额计提200亿左右，应该就是彻底性排雷，为接手扫清障碍。
五 大幅亏损、更换团队的起因分析
根据我个人的猜测，直接原因应该是从23年开始的烟台举报事件。根本原因是16年起嘴上喊了活下去，实际上依照惯性还在扩张，并由此产生的一系列问题。
具体的事件新闻回顾，请看：
万科预亏450亿，可能创造历史第一？挖下可能的原因（一）
或许在深铁的眼里：
不管你万科烟台有没有：
有些事不上秤没有四两，上了秤一千斤也打不住。
业务上可以放手，财务也能放手吗？我能相信他们自己查自己吗？