建蔽率 容積率是什麼？容積率計算方式？建物怎麼蓋，建蔽率、容積率說的算！

建蔽率 容積率是什麼？容積率計算方式？建物怎麼蓋，建蔽率、容積率說的算！

为了防止城市过度开发导致人口拥挤和公共设施不足的问题，政府制定了各种土地使用分区的建蔽率和容积率，以规范土地开发密度，维护环境质量。无论是购买预售房还是二手房，即使是相同大小的土地，由于不同区域的建蔽率和容积率不同，都会影响房屋的宽度和高度，甚至影响土地价格。

💡 编按：建蔽率和容积率是我们买房时经常听到的词，它们分别代表建筑物的总楼地板面积相对于基地面积的比例以及建筑物阴影面积相对于基地面积的比例。还是不太懂？今天就让我们一起来搞清楚这两个概念！

建蔽率是什么？

"建蔽率"，又称为"建筑密度"或"建筑覆盖率"，指的是房屋最大水平投影面积与基地面积的比率。简单来说，就是一块空地上可以盖的建筑物范围（即建筑面）有多大，属于"平面管制"。

建蔽率的计算方式？

建蔽率计算公式

建蔽率 = 建筑面积 ÷ 基地面

💡 建蔽率越小，留下的空地面积越大！

建蔽率计算一般使用方式

建筑面积 = 建蔽率 × 基地面

建蔽率计算案例

假设某区建蔽率为50%，而在200平方米的土地上，则建筑面积可达到：200 × 50% = 100平方米；剩下的100平方米则可以作为建设水池、花园或中庭等户外设施。（黄色方块）

为什么要设定建蔽率？

• 设定建蔽率可以防止基地面积过度稠密使用，在建筑面以外的空地上，可以用来自道路退缩、打造出一个花园、水池或者像是泳池等等的户外设施，以维持环境品质。
• 建蔽率可以确保适当的空地，维持建物间的栋距，不会造成空间压迫感。
• 规划建蔽率可以提升栋距间的采光、通风、日照、安全、舒适与私密性。
• 建蔽率会配合高度限制，以控制建物的高度（容积）。

建蔽率越小越好吗？

假设某基地只有100平方米，建蔽率30%，那么可用空地只有70平方米；但如果基地有1,000平方米，即使建蔽率60%，可用空地也有400平方米，反而有较大的公共空间。

所以买房前先确认"基地面积的大小"，再用建蔽率试算。若需要有较大的公共空间，就选择寻找建蔽率较小的土地使用分区。

💡 延伸阅读：土地使用分区是什么？土地使用分区类别？使用分区划分原因？

容积率是什么？

"容积率"指基地内建筑物总楼层面（不包括地下层及屋顶突出物）与基地面积的比率，也就是建坪（建筑物总建坪）与地坪（土地总地坪）之比。用白话来说，指的是在既有的土地面积上，房子可以盖多少层楼，属于"立体管制"。

容积率的计算方式？

容积率计算公式

容积率 = 总楼层面 ÷ 基地面

容积率计算一般使用方式

总楼层面 = 容积率 × 基地面

容积率计算案例

假设容积率为100%，200平方米的土地，全部可以盖200 × 100% = 200平方米的房子。（红色方块）

假设建蔽率为50%，200平方米的基地，1楼只能盖200 × 50% = 100平方米，只能少不能多。（黄色方块）

如果200平方米的基地，建蔽率为50%、容积率为100%，表示1楼建筑面最大为100平方米、全部可以盖200平方米的房子，选择盖100 ÷ 50 = 2层楼，刚好用完容积。（绿色方块）

如果建蔽率维持50%不变、容积率改为200%，则可以选择盖200 ÷ 50 = 4层楼，刚好用完容积。（蓝色方块）

楼层数 = 容积率 ÷ 建蔽率

在相同的地基上，相同的容积率可以有不同的建蔽率，即因应土地的大小作变化（假设建蔽率改变、容积率维持200%不变）：

如果建蔽率从50%变成20%，本來用完容积最多只能盖200 ÷ 50 = 4层楼，现在就可以盖200 ÷ 20 = 10层楼。

如果建蔽率改成2%，则可以盖200 ÷ 2 = 100层楼，台北101大楼就是这样盖出来的。

💡 容积率固定，就看想要往上盖高，还是往左右增胖！

为什么要设定容积率？

• 容积率可以有效控制都市建物密度及人口分布的问题，使建设发展与都市计划密切配合。
• 容积率使建筑物设计较具弹性，让建筑物外貌多样化，塑造良好都市景观。
• 容积率可以限制每一笔土地上的总楼层面，可使建地供給量趋于稳定，不会把房屋一窝蜂全部盖在精华区（市中心），长远来看具有稳定地价的作用。
• 若不限制容积率，则建商为了赚更多钱，会把建筑物盖得更高，造成某些地方"一线天"的人造奇景，如此会产生严重的空间压迫感与日照不足的情况。

💡 延伸阅读：为什么台北101可以盖这么高？一棟摩天大楼是怎么长出来的？

建蔽率 VS 容积率

本文原文来自房地產筆記，经授权转载。