大灣區物業轉名全攻略 買賣、贈與、繼承有乜區別？

大灣區物業轉名全攻略 買賣、贈與、繼承有乜區別？

随着粤港澳大湾区的快速发展，越来越多的港人选择在内地置业。然而，当涉及到物业转名时，很多人可能会感到困惑。本文将为您详细介绍大湾地区物业转名的各种方式，包括买卖、赠与、继承等，并以珠海为例，详细说明每种方式的具体操作流程、所需文件、费用和税项。

不少港人持有大灣區物業，近日筆者收到不少讀者及朋友查詢，內地物業轉名方法、手續、需要預備的文件、費用、稅項等問題，等我在這裡初步解答。

目前內地物業轉名可以透過二手買賣、贈與、直系買賣、繼承、直接加名（只適用於夫妻之間）的方式來完成過戶手續。讀者了解以下各種轉名細後，可根據自身情況選擇合適方式。

二手買賣過戶

較常見的轉名方式，多數是買賣雙方不認識下完成。一般由業主通過放盤給中介，找到合適的買家來促成交易。這種方式， 買賣雙方都涉及一些稅項，如果物業符合「滿五唯一」，業主基本上沒有稅項。「滿五唯一」意思是以取得房產證日期計算足夠5年，而且以家庭為單位在廣東省內唯一一套住宅。而買家所涉及的稅項為契稅、印花稅。

二手買賣過戶，所需的文件一般都較易準備。例如，不動產權證書（房產證）、二手買賣合同、身份證明文件、購房發票、完稅（契稅）證明等。如果物業在銀行仍有按揭貸款，先向銀行查詢可否帶押過戶，近年內地很多城市都推行帶押過戶政策，一般銀行同意的話會開出「帶押過戶同意書」，反之銀行不批准，則業主需贖樓及解押。

贈與過戶

是否贈與誰都可以呢？以珠海為例，贈與對象只可以是直系親屬（例如：父母、子女、兄弟姐妹、爺孫、外公外孫）。

能否贈與給非直系親屬？建議你向物業所在城市的不動產登記中心或房管局查詢，因為內地奉行「因城施策，一城一策」。

贈與過戶的程序，以珠海為例。首先，在珠海不動產登記中心官網下載「贈與協議或贈與合同」。第二步，如果物業有按揭貸款需向銀行查詢及申請可否開出「帶押過戶同意書」，反之銀行不批，業主須贖樓及解押。接下來，就要到不動產登記中心報稅同過戶（珠海為例，報稅與過戶可在不動產登記中心一次過辦理）。

所需文件（身份證、回乡证、不動產權證書（房產證）、購房發票、契稅發票、親屬關係證明文件「香港人在民政署宣誓辦理，澳門人在身份證明局辦理」、贈與協議或贈與合同等）。

由於「一城一策」的關係，想完全清楚知悉程序及所需資料，你必須向當地不動產登記中心查詢。

贈與稅費（以珠海為例）。贈與方，印花稅（原買入價萬分之2.5%）。受贈方，印花稅（原買入價萬分之2.5%）、契稅（原買入價轉讓分額3%）。

直系買賣

直系買賣，所提供資料基本同贈與過戶一樣，區別在於稅費不同。

契税=房產原值轉讓分額税率

稅率根據買方家庭所擁有住房情況去計算：

還需注意：

1. 轉讓價可以等於或高於房產原價，但不能低於房產原價。
2. 轉讓價高於房產原價的，按差額*20%徵收個人所得稅。
3. 房子購買時間未滿兩年需交增值稅及附加（增值稅及附加=轉讓價*5.3%）。
4. 贈與年限按原始購買時間開始計算，即是指從不動產權證書出證之日或契稅票出票之日起開始計算。
5. 二手買賣及直系買賣則以當天交易時間開始計算。

繼承過戶

所需文件有：繼承公證文件（遺囑）或法院判決書、房產證、身份證明文件。因中港澳三地法律有所區別，如果你有指定繼承人，建議你儘早找中港、中澳認可的律師樓或到內地公證處辦理遺囑。

繼承過戶所涉及費用：繼承公證費、工本費、印花稅；相對買賣或贈與，繼承過戶費用是最低。繼承後再出售物業，不符「滿5唯一」，都需交20%個人所得稅。

業主及買家涉及的稅項：

1、以珠海二手住宅買賣交易為例：

業主有關稅項：增值稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、產權登記費。

買家有關稅項：契稅、印花稅。

增值稅及附加=轉讓價*5.3%（購入滿2年免稅）。

個人所得稅，滿5唯一免税，未滿則有以下兩種計算方式：

①　（轉讓價 – 原購入價 – 合理抵扣項）*20%

②　 轉讓價*1%

產權登記費：80元

土地增值稅：暫時免稅

印花稅：暫時免稅

契稅（以家庭為單位）：

注意：

1、大灣區9個城市物業的轉名、贈與、繼承，手續與程序大致相同。稅費方面，廣州、深圳與其它7個城市有所分別，建議向當地稅局查詢。

2、以上提供只作現時參考，因內地政策不時優化更新。