物业不作为，业主能集体炒掉它吗？律师详解更换物业全流程！

物业不作为，业主能集体炒掉它吗？律师详解更换物业全流程！

引用

网易

1.

https://www.163.com/dy/article/JO42SM440556BJOX.html

当物业服务不到位时，业主是否有权利更换物业？答案是肯定的。本文将从法律依据、真实案例、更换流程等多个维度，为您详细解析业主如何依法更换物业。

核心结论

业主有权依法更换物业
需经过「双2/3」表决程序
原物业拒不离场可申请强制执行

法律依据速查

1️⃣《民法典》第278条

• 更换物业公司需由「专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上」的业主参与表决
• 经参与表决中「双过半」（面积+人数）同意即可

2️⃣《物业管理条例》第11条

• 业主大会有权选聘/解聘物业服务企业

（⚠️ 重点提示：无需100%业主同意，但程序必须合法）

真实案例拆解

案例1：北京某小区成功换物业

• 背景：物业长期不作为，电梯故障率超60%（来源：北京晚报报道
• 关键动作
  ▶️ 业委会收集237户联名信（占总户数55%）
  ▶️ 街道办见证下召开业主大会，表决通过率72%
  ▶️ 新旧物业交接时报警处理原物业滞留问题
• 结果：法院判决原物业10日内撤场（案号：(2023)京0108民初XXX号

案例2：上海业委会程序瑕疵败诉

• 教训：未提前15日公示会议议题（来源：中国裁判文书网(2022)沪01民终XXXX号
• 避坑要点
  ✅ 会议通知须书面送达/公告
  ✅ 表决票须保留原始签收记录

更换物业6步流程图

① 20%业主提议 → ② 业委会召开业主大会 → ③ 街道办备案监督
④ 现场/线上表决 → ⑤ 公示决议7日 → ⑥ 发解聘函+招标新物业

⚠️ 三大常见误区

业主行动指南

1. 证据收集清单
   物业费收支明细（要求公开）
   设施损坏照片/维修记录（带时间水印）
   业主投诉记录（微信群聊天公证）

2. 对抗耍赖三招
   向住建局物业科投诉（留存受理回执）
   拒交物业费需同步发书面告知函
   新物业进场当日请民警现场见证