台湾房价为何持续上涨？历史五波大周期一次看懂

台湾房价为何持续上涨？历史五波大周期一次看懂

房地产作为人生中最重大的一笔消费，不论是自住还是投资，如果能够了解房市的循环变化，就能更准确地把握布局时机。本文将通过观察台湾房价的历史轨迹，分析影响房价的关键因素，并展望未来走势。

前言

回顾过去两年台湾房市，2022年下半年房地产交易量能转弱后，台湾房价仅作了12季的短暂停歇后又再度向上攀升，甚至持续创下历史新高，让许多投资者困惑不已。从台湾房地产“交易量”的短期周期变化来看，可以发现台湾房市平均走完一个完整循环大约需要45年的时间，这个频率与制造业景气周期基本对应（虽然由于房地产流动性较差，走势会略微滞后）。这种关系源于台湾制造业占GDP比重高达35%，制造业就业人数占比达26%。因此，当制造业景气好转时，会带动企业盈利和投资意愿增加，以及劳动者薪资和加班时数增加，从而刺激房地产交易量上升，并吸引开发商推出更多项目。

然而，当观察历史房价走势时，却发现在短期住宅交易量进入下降周期时，并不一定会影响房价，通常只会短暂调整甚至继续上涨。那么，房市何时才会出现较明显的回调？人口减少的压力对房市的影响有多大、何时才会显现？针对这些市场疑虑，本文将快速解析台湾房地产的五个主要周期，以及长期走势与展望。

一、台湾房市五波大多头：生产力和通货膨胀循环定调房价长期趋势

观察过去房价，可以发现大致有五个主要上升周期，每个周期都与特定的历史背景和产业发展密切相关：

第一波：台湾从农业转向工业，大量人口涌入都市区

从1960年代开始，台湾经济转向以“出口导向”为主，农业社会逐渐转变为工业社会，出口占比从60年代初期的5.8%攀升至末期的14.6%，同时人口快速增长，大量人口涌入都市区工作，带动住宅需求显著增加。公寓大楼开始取代低矮的独栋住宅，居民收入水平的改善也推动房价持续上涨，这是台湾房市的第一个上升周期。直到1969年，政府为抑制投机性购房出台首次调控政策，加上当时经济增长放缓，房价增长才有所趋缓。

第二波：都市化进程加快及十大建设

进入1970年代，这是台湾房价涨幅最显著的10年上升周期，主要由多重因素叠加所致。台湾开始从轻工业转向发展重工业，出口占比进一步扩大（从60年代初期的17%增至末期的29.6%）。同时，蒋经国启动十大建设计划，加速了都市化进程，住宅需求显著增加。除了生产力的支撑外，期间还遭遇两次石油危机（1973年和1979年），导致国际原材料价格和建材成本大幅上涨，这使得当时的房价几乎持续上涨，但随后因高通胀引发的经济衰退，台湾房价也进入首次明显调整期。