外國人在日本購房必知！日本房屋稅與隱藏稅金大公開

外國人在日本購房必知！日本房屋稅與隱藏稅金大公開

在日本购置房产，除了需要考虑房价、地段等因素外，还需要了解相关的税收政策。本文将详细介绍日本房产税制的各个方面，包括购房时、持有期间以及出售时所需缴纳的各种税金，帮助您更好地规划预算和投资策略。

在日本购房时必须缴纳的税金

买房的过程本身可能已经让人焦头烂额，但更重要的是别忘记了您在购房过程中所需缴纳的各类日本房屋税与相关税务。不同于台湾或香港，日本的房产权制度比较复杂，因此了解其中的细节将有助于您更好地规划预算。

不动产取得税（fudōsan shutoku zei）

当您在日本正式取得房产时，首先需要面对的是“不动产取得税”，相当于台湾的“契税”。这是一次性的税金，针对房产购买而征收，根据政府评估的房产价值来计算。通常，住宅用地和建筑物的税率大约为3%，但若是购置新建房屋或居住用地，可能会有一定的税率优惠或减免。这笔税金通常在购房后的六个月内到一年内会收到税单，请务必准备好相应资金。

登记许可税（touroku mankyozei）

日文称为“登录免许税”，这是当土地或建筑物进行所有权变更或转移时所需支付的税金。这项登记许可税广泛应用于房产所有权登记，并在进行房产注册或转移时征收。

这项费用与房产的评估价值相关，通常土地与建筑物的税率约为2%。需要注意的是，在某些情况下，您可能符合一些税金减免的资格，例如新建或购置的住宅物业、土地交易和抵押登记。

印花税（injizei）

日文称为“印纸税”。印花税是针对在日本进行的房产交易征收的一种税金。买卖双方皆需根据房产的市场价值或合同中的金额支付印花税，这是房产交易正式化的一部分。

印花税的金额会因交易金额而有所不同。一般而言，印花税费用如下：

• 房产价值在1000万到5000万日元之间，印花税为最多1万日元。
• 房产价值在1亿到5亿日元之间，印花税为最多6万日元。

在签订房屋买卖合同时，需支付这笔费用。

消费税（shōhizei）

购买房产时，部分交易还需支付“消费税”。消费税的税率为房价的10%，但只针对建筑物的部分，土地部分是不征收消费税的。如果您打算将房产用于出租用途，特别是短期度假出租，您可能有资格申请退还消费税。

此外，这项税金主要针对新建物业，因此，若您购买的是二手房屋、空屋或较早建成的房产，消费税就不适用了。

持有日本房产时需缴纳的税金

无论您是否住在您的房产中，只要拥有该房产，您都需缴纳两种类型的税金。

固定资产税（kotei shisan zei）

“固定资产税”是针对所有日本不动产拥有者征收的年度税金。每年的1月1日，日本政府会根据房产的市价和评估价值来计算这笔税金。税率一般为1.4%左右，但具体税额会根据房产的地点、大小、状况和市场变动而有所不同。每三年，政府会重新评估房产价值，以调整未来几年的固定资产税。

如果房产在年中取得，税额将根据您拥有该房产的时间进行计算。因此，请务必留意这项税金支出，它将成为您持有房产每年的常规开销。

都市计划税（toshi keikaku zei）

日文称为“都市计划税”。“都市计划税”是为了支援地方都市的基础建设而征收的税金，通常与固定资产税一并征收。都市计划税的税率大约在0.2%到0.4%之间，具体数额依照房产所在地区和政府的计划需求而定。因此，当您考虑购买房产时，都市计划税也是需要考虑的开销之一。

在日本出售房产时需缴纳的税金

资本利得税（shihonritoku zei）

当您出售日本房产并获得利润时，您需要支付资本利得税。所得税和住民税共同构成资本利得税的总税率。

这项税金的税率根据您持有房产的时间长短有所不同：

• 短期资本利得税：如果房产持有时间少于5年，税率为39%（30%为所得税，9%为住民税）。
• 长期资本利得税：如果房产持有时间超过5年，税率为20%（15%为所得税，5%为住民税）。

因此，若您打算长期持有房产，您可以在出售时享受较低的资本利得税。

其他日本房屋税须知

遗产税、财产税与赠与税

在日本，遗产税（相続税, sozokuzei）和赠与税（赠与税, zoyozei）是对受赠人征收的国家税。系统会考量外外国人的签证类型、居住身份和与赠与人的关系。

在特定条件下，某些海外资产转移可能免除税收。

不过，遗产税的基本免税额为3000万日元，外加每名法定继承人600万日元。而赠与税每名受赠者每年的免税额为110万日元。

居住国外时的遗产税（相続税）

日本的遗产税针对所有继承的财产，无论是在国内还是国外的资产都可能适用。如果您在取得房产时不住在日本，只有日本境内的房产需纳税。

对于外国人的房产也有特定的条件，主要与您的国籍有关：

• 日本国民：如果您在继承人过世前10年内有居住在日本的记录，那么国内和国外的财产都需要纳税。
• 非日本国民：如果继承人不是外国人或非日本居民，那么国内和国外的财产都需要纳税。
• 赠与税：如果在继承人过世前收到房产作为赠与，也需要缴纳税收。

您的海外资产也可能需缴纳税收，具体取决于：

• 如果继承人或死者之一居住在日本，那么海外资产也需纳税。
• 如果两者都居住在国外国外，且离开日本超过10年，那么海外资产不需纳税。
• 如果两者之一在国外国外居住未满10年，那么海外资产也需纳税。

居住国外时的赠与税（赠与税）

当个人收到财产作为赠与时，会征收赠与税。最重要的因素是赠与人和受赠人的居住状态。

这里有3个情况帮助您理解：

• 赠与人和受赠人都住在日本：所有收到的财产（无论是国内还是国外）都需纳税。
• 赠与人住在日本，受赠人不在日本：只有国内财产需纳税。
• 受赠人只是临时居民：如果赠与人是非居民外国人，只有国内财产需纳税。

即使受赠人暂时离开日本，但仍在日本有地址，也需为国内外财产支付赠与税。因此，如果您暂时离开日本，必须指定一名税务代理帮助您申报并支付相关税款。

预扣税（源泉征收税）

预扣税是针对外国非居民出售日本房产时需要支付的税金。当外国卖家出售房产时，买家需预扣房产价格的10%，并将这笔税金交付给日本税务局。这是一种保证卖家会按时缴纳税款的制度。当房地产交易完成之后，房地产经纪人通常会协助买家处理这笔预扣税的支付过程。

所得税

如果房产产生收入，例如房租或房地产销售，那么需要缴纳税收。

和大部分其他国家的所得税制度一样，对于个人而言，所得税根据收入级距进行累进征收，并可申报扣除租赁房产的相关费用，如维护费、管理费及贷款利息。对企业而言，税率则根据公司收入和持有资产而定。

日本房产税的退税

根据您的个人情况，某些已缴的房屋税可能可以申请退税。

所得税退税（所得税的还付）

如果您的房产有产生收入（所得税, shotokuzei），并且出现了超额缴税的情况，那么您可以通过提交最终报税表来申请退税。

这种申报称为退税申报。

住民税退税（住民税的还付）

如果您重复缴纳了住民税，或是提交报税表后税额减少，那么您有权申请退还超额缴纳的税款。

离开日本时的税款延期

无论您是暂时还是永久离开日本，您都可以申请税款延期，暂时推迟缴纳税款。

在此过程中，您需要指定一名税务代理帮助您处理在日本的所有税务事宜。

税务协定下的免税收条款（租税条约に基づく免除の适用）

日本与包括澳洲、加拿大、中国、法国、德国、印度、美国等78个司法管辖区有税务协定。

这些税务协定有助于避免双重征税，特别是针对房地产、赠与和遗产税。透过这些协定，您可以避免在出售房产或赚取租金时重复缴纳税款。

常见问题解答

日本的住民税是多少？

日本的住民税大约是您上一年度收入的10%。

日本的资本利得税是多少？

也称为房产利得税，这项税金在出售房产后征收。简而言之，如果房产持有时间少于5年，税率为39%。如果持有时间超过5年，税率则约为20%。

前往我们的日本商业词汇表，了解更多关于日本各类税收的资讯。

总结

日本的房产税和费用并不一定很复杂。透过更深入的了解，您将能更好地处理购房、卖房及出租房产时的各类财务问题。

请务必咨询税务专家以获得更多日本房屋税的详细资讯。