房屋买卖合同备案登记与预告登记的区别是什么？

房屋买卖合同备案登记与预告登记的区别是什么？

房屋买卖合同备案登记与预告登记是房产交易中常见的两种登记方式，它们在法律效力、登记程序及适用范围等方面存在显著差异。本文将详细解析这两种登记方式的区别，帮助读者更好地理解相关法律规定。

法律效力不同

商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者的法律效力完全不同。根据《民法典》第二百二十一条的规定，预告登记具有保障将来实现物权的效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

登记程序及部门不同

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。

适用范围不同

商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，范围较窄。而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

综上所述，开发商完成商品房项目后，在出售之前，要办理备案登记及预售登记。两者有一定联系还是区别还是很大的，从法律效力看，预告登记的效力更强。从适用范围看，预告登记包括的不仅是商品房买卖，还有土地使用权转让等，显然更广泛。