交了停车费却被锁车，看法院如何判？
交了停车费却被锁车，看法院如何判？
导读：随着私家车的普及，小区停车难、停车乱以及由此引发的纠纷日益增多。本文通过一起真实的小区车位租赁纠纷案例，深入分析了法院如何在维护产权人利益与保障业主权益之间寻求平衡，为类似纠纷的处理提供了有益参考。
小区车位使用有较长历史因素及原因背景，车位如何使用、调配应本着合理协商方式加以解决，既要维护产权人个人利益，亦需适当保障现有停车状态的稳定性，以兼顾小区整体利益及安定团结。
案情简介
周先生是公寓业主，2007年起将自己车辆停放于地下车库固定车位，并按每月500元标准向物业公司支付车位费。房产公司是地下车库产权人，自2021年起管理车库，周先生陆续支付车位费共计7,500元。
2022年9月，周先生发现自己车辆轮胎被加锁，并贴有字条：“即日起，请把你车辆从此车位挪走。如需开锁，联系管理员。如不挪走，按临停计费”。之后在周先生要求下房产公司为车辆解锁，并发布《重要通知》：
“地下停车位将于2023年4月免费提供给本小区所有业主使用，先到先得。”
2023年4月3日，周先生车辆驶离地下车库返回时发现原车位已被其他车辆占用，墙上贴有“车位已租”的标牌。该车位已以每月1,000元标准出租给案外人。
周先生以足额支付租金并合法占用车位长达十余年之由，要求房产公司保障他作为小区业主的地下车位租赁权。房产公司却认为基于产权人身份，公司享有任意处分权，以周先生逾期支付租金之由，要求解除双方之间的租赁关系，并返还车位。
法院审理
受理这起案件的长宁法院认为：
1
虽双方未签订车位租赁合同，但周先生长期占用车位并付款，房产公司予以接受，应视为双方构成不定期租赁关系。
2
虽法律规定当事人之间构成不定期租赁，可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。房产公司在周先生已足额付款的情况下，擅自在周先生车辆上加锁并张贴通知，强行限制正常进出；在车辆驶离后又立即将车位出租给他人使用，并未在解约时给予合理期限，该行为显有不妥且有违诚信。
3
车位租赁使用具有特殊性、复杂性，被告在行权时，理应受到一定的限制。小区地下车库长期采用业主先到先租、车位固定的租赁模式，各业主间对此已形成共识并遵循相应的停放规则。房产公司对业主车辆上锁、发布通知取消地下车库固定停车方式、将车位随意出租并任意涨价的行为可能造成停车混乱，加剧或激化业主间停车矛盾。
最终，长宁法院判决支持周先生要求房产公司排除对车位使用妨碍的本诉请求，同时判处周先生将未付的车位占有使用费向房产公司支付。该判决后经一中院二审维持。
法官说法
随着私家车辆的日益普及，小区停车难、停车乱以及停车纠纷所衍生出的法律纷争成为了当前社会治理的重要内容，不仅关乎广大业主最关心、最直接、最现实的利益问题，还事关社会公平正义与和谐稳定。在处理此类案件时，既要维护产权人个人利益，亦需适当保障现有停车状态的稳定性，以兼顾小区整体利益及安定团结。本案积极探索在释法析理中融入和谐、公正、法治、诚信的社会主义核心价值观，从“三个平衡”角度为小区不定期车位租赁纠纷提供裁判思路，使人民群众更能从司法案件中感受到公平正义。
一、合同自由与合同正义的平衡：不定期租赁合同“提前合理期限通知”
在不定期租赁合同关系当中，合同自由和合同正义两种价值间存在一定冲突。一方面，保护合同自由是赋予不定期合同当事人解除权的直接动因，进而提高交易效率, 促进市场竞争；另一方面，基于维护合同正义和保护信赖利益，应当对该类合同解除权的行使进行适当限制。
本案中的小区车位不定期租赁，首先应考虑合同标的因素，车辆停放关系着小区内道路的正常通行，且必然有其特殊的位置和规划，不能随意停放，周先生多年以来以其私家车作为日常出行工具，车位的需求对其非常重要，应给予合理通知期限以保证平稳过渡。其次，需考虑不定期合同的已持续时间。“合理”期限通知对方当事人解除合同,应兼顾对方当事人对法律关系持续之期待。周先生使用涉讼车位已长达十余年，即使期间车位管理发生变化，但在房产公司自行接管地下车库后，依然维持着对车位的租赁和费用支付，对维持现状存在合理期待。再者，应考虑重新达成新的交易的可能性及时间成本。法律规定一方当事人能够解除不定期合同关系，但同时应给予另一方较为充分的时间寻找新的交易机会。
经查，涉讼小区住宅车位一直处于供不应求状态，周先生长期使用的车位被收回后短时间内寻找新车位的时间、金钱成本均较大，房产公司自发出通知之日起不满1个月即将车位另行出租，其时间间隔显然不属于应当给予的合理期限。
二、个人利益与公共利益的平衡：产权人处分权与业主租赁权冲突下“首先满足业主需求”的解读
根据法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这不仅是为了保护业主的合法权益，也是为了维护小区的整体利益和社会的公共秩序。
车位产权人在实现个人利益的同时，也应兼顾小区全体业主的公共利益，真正做到诚实守信、和谐友善。本案中，房产公司直接对业主车辆加锁，限制其使用自有财产。又立即将车位出租给他人使用，上述行为难言善意，且有违诚信。后又将原车位租金由每月500元增加至每月1,000元，其随意改变小区地下停车位租赁模式和价格的行为并未充分考虑小区居民的整体利益，不仅可能加剧小区居民间的停车矛盾，也不利于和谐社区的构建。
车位产权人在行权时，理应受到一定的限制，即在维护产权人个人利益的同时，亦需适当保障既有停车状态的稳定性，以兼顾小区业主整体利益及安定团结。
三、诚信公正原则与经济效益的平衡：以社会主义核心价值观为导向，为小区车位租赁纠纷的化解提供建议
本案虽然判决周先生在现有情况下可继续占有使用车位，但并不意味着认定其使用期限为永久。在车位租赁合同的履行过程中，无论是产权方还是业主方均应秉持诚信原则，依法履行合同义务，妥善行权。
此外，公正作为一种社会价值，其最重要的内容，就是要对权利和义务进行合理分配。小区车位的租赁是一个涉及多方利益的复杂问题，既牵涉广大业主实际居住生活需要，又关系着产权人对车位、车库管理的成本需求，因此在公共利益与经济效益双重因素考量下，应以保障稳定性为基础，以兼顾公共利益保护的模式，平衡好各方利益需求。地下停车位的租赁模式和价格均非只能一成不变，小区可结合自身特点，根据车位供需关系，结合周边价格及管理成本等，因地制宜制定车位租赁的相关规则。但在价格的制定流程及标准上，车位产权人、业委会、物业公司应采取多方沟通、协商方式，并以公开、透明的公示程序将最终制定的方案广而告之，避免频繁、任意变动、过分追求经济效益而忽视程序公正。通过磋商机制和公示机制的引入，探索符合小区实际发展、顺应业主需求的地下车位使用、管理规则，实现程序正义和实体正义相结合，进而约束全体业主规范停车、合理使用车位，保障各主体间的合法权益。