2月福州楼市：大东海搅局，改善遇冷，刚需霸榜
2月福州楼市：大东海搅局，改善遇冷，刚需霸榜
2月已过，来一篇网签数据统计，特别是在春节档的影响下，数据会偏差多一些。
说明一下数据统计时间：本次截至时间2025-03-02的12点，数据会略多一点。
01
网签汇总
2月新盘网签：937套，环比1月增加103套，同比2024年2月，增加573套。
分析：对于2月的网签数据，依旧存在春节假期的影响，不过环比和同比都出现上涨。
主要原因在于去年2月是春节假期，按1月+2月合计来看，比去年多200套左右，实际差异并不大。
如果带入去年第四季度福州楼市迎来爆发，这个春节的数据，其实并不算太理想。
顺便看看五区明细：
从五区明细来看，晋安区是增长的主要来源，后面从实际数据来看也能发现实际也确实如此。
最后看看个人统计商品房网签数据：
从数据来看，2月商品房环比上涨，1月+2月合计1230套，同比去年春节档增加344套。
虽然对比四季度数据一般，不过同比去年还算有上涨，只能说目前市场有一定好转，但是幅度不大。
02
楼盘明细
分析：本月销冠北大东海天樾拿下，春节回来，大东海对这个金山的总裁行宫放出特价+分销，刷爆楼市。
2.6W左右的均价，对比当初不合时宜的高价，虽然项目面积段很大，户型一般，房企也没什么口碑，不过最终依旧被金山地缘买的差不多。
这个项目的走势，也彻底说明了市场：没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
房企随后对其他存量盘也放出特价，位于五里亭的大东海玺樾，也网签50套，项目此前仅网签36套。
从户型数据来看，89的三房产品，网签47套，比例55%。
这时候再看楼市数据，大东海本月意外的贡献123套，如果排除掉，实际楼市比数据还差一些。
回到存量盘，本月揽湖郡网签65套，连续4个月强势反弹，合计249套。
比第二名158套，多了近100套，可以说揽湖郡在这4个月非常强势。
随后的项目依旧都是来自东区，依靠突然来袭的划片加持，福厝远山拾里也网签了32套。
排在后面就是当初东二环少有的纯商盘联发君樾府，尾盘137平特价走量。
本月比较意外的一点是，三环边的城市之光，仅18套，对比之前月均40套左右的表现，下滑不小。
第二个关注点就是改善和刚需的市场差异。
市中心的改善新盘，本月依旧不理想，保利屏西天悦网签19套，排在最前面，实际也仅排到第9。
对比其他几个改善新品，基本数据都在10几套左右，即便近期上市的保利天瓒等，网签数据依旧不算太理想。
近期福州土地供应的消息很多，河南新村终于启动了旧改，晋安的环南新村也发布了，两个二环内，200多亩的巨型旧改，后续的市中心的供应依旧不少。
除此之外，近期也有不少新品上市，比如左海烟山江翠、建总流花溪、榕发锦珹大观、华润中寰悦府等。
后续还有不少定位改善的新盘，可以说整个福州遍地改善。
只不过从目前市中心改善的去化表现来看，月均不到20套就能排到榜首。
没有一个改善盘能做到短时间热销清盘，无一例外都是高开低走。
虽然单盘体量都不算非常大，但是这种去化表现，可想而知后面福州改善市场会有多惨淡。
此外还有一点说明一下，上个月的数据，有网友留言部分改善汇总数据比官方多。
情况确实如此，好几个改善盘都出现网签房源变成未网签，个人手动随意调整了一下此前几个月的数据，来达到持平官方。
这个情况的出现也挺有意思，福州这么多新盘，仅市中心的几个改善盘有这个情况，多多少少让人浮想联翩。
综上，今年这个畸形的市场，预计刚需会持续热，改善会持续冷。
03
东区
分析：本月东区网签强势反弹，不同于以往多个新盘贡献数据，目前东区大部分项目都已经清盘阶段。
本月在售的几个主力，都做到不错的表现。
揽湖郡65套继续领跑，目前板块刚需纯商+地铁+晋安湖周边，项目也成了没有竞品后热销的典型案例。
随后就是大东海玺樾，放出特价就网签50套，原因也简单，虽然品质一般，奈何区位靠近二环+地铁附近的纯商，加上价格还有优惠，在目前东区可选太少了。
随后就是关注度极高，宣称划片鼓山苑小+新区小，对口格鼓的远山拾里，目前项目是信誓旦旦说教育局批了，网友私信说下单后可以看到文件。
按目前这样大肆宣传来看，估计大概率不是假的。
依靠这个划片优势+小户型，这个三远的项目也终于跑量了一些。
只不过这项目库存还有近900套，想单靠一个划片，还是有点难度。
毕竟周边榕发新拿的地块，榕发·云玺公馆。
在土拍的时候就给出鼓山苑小的划片，楼面价也很低（1W不到），地铁也很近。
所以这时候思考一个问题，目前市场的划片到底价值还有多少？
群友还分享，保利云上、君兰和鸣，当初的红光小也没声音，预计也能划入格鼓。
如果周边都能划进去，那就有意思了，这个晋安区头牌撑得住这么多生源吗？
毕竟榕发的巨型三远还没上市了。
所以做个猜想，三远规划的教育用地，最终会怎么呈现？
瞎猜：定位成新区小，或者鼓山苑小的XX校区，一起对口格鼓，或者部分地块也给格鼓做教育用地，终究路线就是榕博小东区差不多的样子。
这样的方案，提前买的也没违约，这么多的划入生源，新的地块也能给予补充。
扯远了，回到剩余项目。
联发君樾府，这个当初板块少有的纯商盘，连廊的137平，错误的产品定位，卖到了现在，最终就是特价清盘。
此外就是星悦颂，依旧慢慢耗，等待周边竞品卖完。
至于叁号院，也看到清盘的希望了，剩余的143平难度不小，特别目前改善扎堆后。
综上，东区的市场依旧不错，其中可选项也不算多，后续王庄的改善，三远的刚需，虽然定位更清晰，不过压力还是不小。
04
南二环
分析：本月南二环的销冠是北源云筑，不同于以往分化的表现，板块这个月多少有点雨露均沾。
去化最多的江南尚璟，本月进入交房，目前也已经有特价二手挂出来，可以说对于板块的信心又是一次冲击。
项目剩余都是大户型，除了板块匹配度不高外，目前市场改善过多，客源更难选择这里了。
左海望悦，铁树开花，网签14套，看上去很一般的数据，已经是项目1年多以来的新高。
至于映南台，还是比较稳定的走势。
后续南二环是否会迎来反弹，虽然个人报了很大的期望，但是市场终究也不好预测。
05
盘点总结
福州的2月数据只能说相当于平稳，依靠大东海特价杀出，弥补了一部分的数据缺口。
刚需盘依靠竞品不多，或者学区划片等因素，持续几个月都排在前列。
相对而言，市中心改善盘，面对比以前更好的区位，奈何数据再也做不到以前改善即热销的表现了。
相反的是改善即诈骗（网签方面），倒是多多少少有点那个意思。
今年的楼市，还没怎么开始，就已经放出市中心两大巨型旧改。
遍地改善的楼市，今年注定要让市场得到教训。