2025年不动产投资趋势：片区更新、价值投资与Pre-REITs并行

2025年不动产投资趋势：片区更新、价值投资与Pre-REITs并行

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腾讯

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2025年，中国不动产投资领域正面临着前所未有的挑战与机遇。从保险资金到地方平台公司，再到资产管理机构，各方都在积极探索适合当前市场环境的投资策略。本文将深入分析当前不动产投资领域的三大趋势，为投资者提供有价值的参考。

一、当前市场痛点

险资痛点

• 利差损加剧：受中长期国债利率下降影响，保险行业出现巨额亏损。
• 资产荒加剧：传统投资渠道如地方城投债收益率下降，REITs市场规模有限，难以满足险资对收益的追求。

地方平台痛点

• 资本结构失衡：虽然银行贷款充裕，但股本资金短缺。
• 存量盘活困局：大量资产缺乏现金流，或被二房东把持，证券化面临挑战。

资管方痛点

• 原有策略失效：市场下行导致增值型策略难以实施。
• 服务转型阵痛：从甲方到乙方的角色转变，优质资产获取难度增加。

二、三大投资趋势

趋势一：片区更新是城市更新的最大动能

• 底层逻辑：城市发展从房地产开发转向资产运营，产业升级与消费升级成为核心驱动力。
• 成功案例：伦敦国王十字街区通过产业转型和教育机构引入实现成功更新。
• 痛点与解题：地方平台公司在政策理解与资源协调方面有优势，但在商业运营和资产管理方面存在短板。大资管公司可通过顶层设计、运营资源整合和金融适配能力提供支持。

趋势二：价值投资是核心策略

• 烟蒂投资与价值投资：在经济下行周期，烟蒂投资存在风险，而价值投资关注稳定现金流的核心资产。
• 长期资本偏好：险资等长期资本更倾向于追求安全性和当期派息。
• 配置策略：商业和公寓等ToC类资产受市场波动影响较小，更适合价值投资。

趋势三：Pre-REITs投资正当时

• 公募REITs特点：产权类REITs回报率高且波动小，消费类REITs表现突出。
• 私募REITs优势：审批效率高，杠杆设置灵活，但流动性较差。
• 险资策略：建议采用梯度化策略，通过REITs满足流动性需求，通过Pre-REITs满足大额配置需求。
• 资管公司要求：需要具备不动产基金管理牌照，以及证券化退出能力和现金流提升能力。

三、资管公司的成功要素

• 战略力：准确判断大趋势和资产价值。
• 生意力：模式化分析能力和头部资源整合能力。
• 执行力：提升现金流和实现募投管退闭环的能力。