“三年计划”九万户，远胜今年四项目，福州市区大拆迁面临新难度
“三年计划”九万户，远胜今年四项目，福州市区大拆迁面临新难度
2025年一季度，福州各区相继推出多个旧改大项目。鼓楼区计划拆除河南新村，晋安区将对北二环沿线老旧小区进行改造，台江区则计划在凤凰新村旧改的基础上，进一步推进宝龙广场背后的宁化新村项目。此外，仓山南湖片区计划征地3000亩，这一规模在福州历史上仅次于2018-2020年的"三年计划"。
当时的"三年计划"涉及106个项目，共涉及9万多户，至今仍令人印象深刻。那三年，闽江北岸的城中村几乎被全部拆除，为福州市每年带来超千亿的土地出让金。为了确保征迁顺利进行，采取了安置型商品房和高额货币补偿的双重政策。
在2020年以前赶上拆迁的人，可以说是福州城建史上最幸运的拆迁户。当时正值楼市最高点，福州市中心的拆迁补偿单价普遍超过每平方米3万元，即使在仓山这样的偏僻地区也能达到每平方米2万元。不仅货币补偿标准高，资金也十分充足，不少拆迁户因此获得数百万元的补偿款。
此后房价大幅下跌，拆迁补偿标准也随之下调，但到目前为止，拆迁补偿单价始终没有房价降得快。因此，当有人抱怨仓山南湖大拆迁的补偿标准低时，这种抱怨显得难以理解。当地房价已经大幅下跌，拆迁补偿标准自然也会相应调整。
近两年，鼓楼、台江等地出现不少房产中介高调宣扬"赌拆迁"的现象，这正是因为拆迁补偿价高于待拆房屋的实际价值。每当有拆迁消息传出，如河南新村、宁化新村等小区，就会有提前埋伏好的中介高声吆喝"即买即拆"、"坐等拆迁"等。
这些老破房在二手房市场上通常无人问津，价格也不高，但一到拆迁时就能获得较高的补偿。这难免引发一些黑中介坐地起价、试图"博傻"的行为。事实上，这些小区即使进行原拆原迁"以旧换新"，新建的房子也不会高档，因为容积率居高不下。
当年拆迁城中村时，由于自建房密度小、户数少，且有很多无产权，不需要那么多安置房，新建楼盘的容积率就不用定得太高。而现在的老旧小区，虽然硬着头皮也要拆下去，但为了兼顾土拍收益和安置需求，只能在有限的空间内盖更多的房。
这些年容积率上升明显，比如河南新村隔壁的杨桥新苑，单元房密密麻麻，容积率已提高到3.8。今年再拆河南新村，容积率可能还会创新高。
七年前，福州有勇气实施拆迁九万多户的庞大计划，得益于当时楼市的巅峰时期，开发商不计成本掀起拿地狂潮。现在四个项目一万两千多户，规模虽大但与当年相比只不过是"洒洒水"罢了。可即便如此，人们还是不由担心：这时候谁来拿地呢？福州人民已经很努力在帮市属国企卖房，只是现在的销量无论如何也不如以往。面临新情况新难度，为今之计，恐怕还是应该拆一步看一步。