老人无行为能力房产如何过户？一文详解过户方式与费用
老人无行为能力房产如何过户？一文详解过户方式与费用
当老人因各种原因丧失行为能力时，房产过户问题往往成为家人面临的一大难题。本文将为您详细解析老人无行为能力时房产如何过户，以及相关费用和注意事项。
老人无行为能力房产如何过户
如果老人无行为能力要进行房产过户，通常有以下情况及相应方式：
法定监护人代理过户
确定法定监护人。一般由近亲属（配偶、成年子女、父母等）向法院申请确定为老人的法定监护人。法院会根据实际情况审查并作出判定。
法定监护人在为被监护人利益的前提下，可以代理老人进行房产过户手续。例如，为了支付老人的医疗费用、改善老人的居住条件等合理需求而进行房产交易过户。办理过户时，需要提供法院确定监护人身份的相关文书、老人无行为能力的医学证明等材料到房产管理部门办理过户登记手续。
遗嘱继承或法定继承过户
如果老人去世，房产按照遗嘱继承或者法定继承进行过户。
遗嘱继承时，若遗嘱有效，继承人持遗嘱、老人的死亡证明、房产证明等相关材料到房产管理部门办理过户。
法定继承时，由所有法定继承人（如配偶、子女、父母等）协商一致，共同到房产管理部门办理继承过户手续，或者通过法院诉讼确定各继承人的继承份额后再办理过户。
房产过户费用一般是多少
房产过户费用因多种情况而有所不同。
通过买卖方式过户
契税：一般按照房屋面积和购房套数等因素征收。首套房且面积在90平方米及以下的，按1%征收；面积在90平方米以上的，按1.5%征收。二套房面积在90平方米及以下的按1%征收，90平方米以上的按2%征收。
增值税：如果房屋满2年，免征增值税；未满2年的普通住宅按5%征收。
个人所得税：一般按1%征收，如果房屋满5年且是卖方唯一住房则免征。
还有交易手续费、登记费等，交易手续费一般每平方米几元，登记费大概几十元到几百元不等。
通过赠与方式过户
公证费：可能按照房屋价值的一定比例收取，大概在1% - 2%左右。
契税：按3%征收。
登记费等杂费。
通过继承方式过户
继承公证费：按照房屋评估价值的一定比例收取。
登记费等少量杂费，相对其他方式过户，继承过户税费较低。
小孩未满18岁可以过户房产吗
小孩未满18岁可以过户房产。
从法律规定看，并没有限制未成年人成为房产的受让人。在实际操作中，需要由其法定监护人代为办理相关手续。一般流程包括：准备好相关房产过户所需的材料，如房产证、买卖合同（如果有）、身份证明等；法定监护人需提供能证明监护关系的材料，例如户口簿等。
不过，未成年人名下房产在处分等方面会受到一定限制。例如，在出售该房产时，为保护未成年人利益，必须是基于未成年人利益的考虑才能进行相关处分行为，并且需要通过法定程序，由法定监护人进行操作，同时接受相关部门的严格监管。