外国人在纽约买卖房地产应注意什么？房产律师称需要这样做

外国人在纽约买卖房地产应注意什么？房产律师称需要这样做

没有美国公民身份或绿卡的外国人在纽约买卖房产的过程比较复杂，有很多需要注意的特殊问题。很多人就是因为没有搞清其中的复杂关系，在购买和售出房产时遭遇重重困难。带着这些疑问，我们采访了纽约著名房地产律师郭凤丽律师，请她帮助我们理清其中的要点，以免踩坑。

在美国，外国人被定义为没有美国公民身份或绿卡的个人，其中包括持学生签证、旅游签证或无身份的人。对于这些外国人而言，购房时需要特别注意身份问题及其对购房过程中的影响。

1.资金问题

外国人在纽约购房时，首先需要解决的是资金问题。由于大多数美国银行的贷款项目仅针对美国公民和绿卡持有人，外国人很难通过银行贷款来购房。虽然有少数几家银行愿意为外国人提供贷款，但利率很高。因此，外国买家通常需要全款购房。

特别说明：很多人会认为美国政府会有特别的法令来限制外国人买房。其实，美国政府非常自由和民主。除非是政府限制的项目和投资，只要有钱，想买什么都可以，只要正常交税和按照程序办理即可。

2.购房程序

在购房程序方面，美国对外国买家的限制不多。只要有资金，外国人可以自由购房，并没有特别的法律条款来限制外国买家。但是，外国买家需要确保资金来源的合法性，并按规定支付与购房相关的税费。

外国人在购房前，最好咨询专业的房地产律师和税务顾问，以确保购房程序的合法性和合规性。律师可以帮助处理合同、检查房产文件，而税务顾问可以提供有关税务的详细信息，以确保买家了解所有相关税费。

二、外国人在纽约售房时需要注意的问题

外国人卖房的环节比较复杂。在销售房屋前，最好事先申请好申请外国人税号（ITIN）。因为申请税号需要一段时间，建议在售房前提前办理。如果不提前准备，整个售房过程会非常复杂和费时。不会办理的朋友，可以寻求会计师的帮助。

外国人在售房时，需要遵守美国的外国投资房地产税收法案（FIRPTA）。根据FIRPTA，外国人在出售美国的房地产时，买家需按合同价的10%或15%预扣税款，将其支付给美国国税局（IRS），以确保外国卖家支付应缴的所得税。

如果买家扣除的预付税较多，卖家可以在年度税务申报时申请退还多扣的税款，但这一过程可能需要较长时间。

注意，美国国税局在收钱的时候很快，但退钱时会要求很多证明和文件，过程比较复杂。所以，外国人在卖房时应提前做好准备，以避免不必要的麻烦和延误。

三、买家购买房产时应该注意的问题

接下来，我们再来谈谈买家在购房时需要注意的事项。根据FIRPTA法案，在房屋过户时，卖家需要签署一份宣誓书，说明自己的身份信息，其中包括税号和地址等。

也就是说，美国税务局将确认卖家是不是外国人，及卖家提供社保号和地址的责任推给了买家，让买家确保卖家签署这份宣誓书。

注意，这份宣誓书可以说是买家的“免死金牌”。如果卖家签了，国税局以后无法追究买家的责任。如果卖家没有签，买家可能会面临国税局的罚款。

不过美国税务局并没有要求买家进一步验证卖家的社保号和地址是否真实。即使以后国税局发现卖家提供的信息是假的，也不是买家的责任。

如果卖家是外国人，美国国税局要求买家在房屋过户时按合同价预扣税款。具体来说，如果合同价超过100万美元，预扣15%；如果合同低于100万美元，预扣10%。这些预扣款会直接支付给国税局。

举例说明，如果房产的售价是90万美元，买家需要扣留9万美元支付给国税局；如果房产的售价是200万美元，买家则需要扣留30万美元。这个预扣款是为了防止卖家逃税。

在实际操作中，外国买家和卖家可以与房地产律师详细讨论各种利弊，根据自身的财务状况、家庭结构和个人意愿做出决策。只有全面的考虑和准备才能避免在未来出现的不必要的法律纠纷和财产损失。

以上是外国人在美国买卖房地产的一些说明，如有其他问题，可以联系郭律师，她会为您提供完善的法律服务。