保租房公募REITs专题研究：租金、出租率与收缴率深度解析
保租房公募REITs专题研究：租金、出租率与收缴率深度解析
保障性租赁住房（保租房）公募REITs是近年来中国房地产金融市场的重要创新。本文对已上市的保租房公募REITs的基本面情况和分析框架进行了详细梳理，重点关注租金水平、出租率、租金收缴率等关键指标，并提供了具体的数据和案例分析。
保租房公募REITs基本面分析框架
保租房项目的主要收入来源是房屋租金，占比通常在90%以上，其余收入来自配套设施，包括商业设施、停车场、物业等。房屋租金收入可以分解为“可供出租面积、出租率、平均租金、租金收缴率”四个维度。其中，可供出租面积在项目建成后基本不变；租金收缴率在不发生集体性违约风险的情况下通常接近100%；核心关注变量是出租率与平均租金，二者受到市场供求关系和政策调控的双重影响。配套设施收入大致跟随房屋租金收入按比例同向变动。
租金水平
保租房租金的上限由周边可比市场租赁住房租金乘以一定比例折扣得到，实际租金会根据项目属性有所浮动。保障属性更强的保租房租金通常会比规定的折扣比例上限更低。根据国务院办公厅2021年7月印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保租房租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体折扣水平由地方政府决定，上限通常为90%。租金的后续调整需要向当地房管部门进行审批或备案，大部分城市要求租赁价格后续调价幅度不高于同地段同品质租赁住房同期增幅，且年增幅不高于5%。
出租率
当前市场上，保租房相对于分散式的普通住房主要有三点优势：租金水平普遍低于市场价格；能够提供较为标准化的物业服务；能够协助承租人提取公积金以减轻房租压力。此外，微观层面的环境、交通、周边产业等区位因素也会对出租率产生影响。出租率变化趋势可以从两个维度跟踪：部分保租房项目的申请人数和通过审核人数；项目现有租户的平均剩余租期。
租金收缴率
租金收缴率主要由承租人的特征决定。对于资质良好的企业、党政机关或事业单位，以及经筛选的人才而言，入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强，发生欠租等违约事项的风险较低。
保租房公募REITs具体情况
租金水平
国内房屋租赁价格近三年呈下降趋势，然而保租房项目，尤其是政策性保租房由于原本的租金折扣较多，维持了相对稳定的租金水平。现有5单保租房REITs中，有3单底层资产的初始租金定价接近政策上限。城投宽庭、华润有巢和红土深圳的租金折扣达到政策规定上限（市价的90%），红土深圳租金约为周边项目的60%左右，也达到了政策上限，但与市场价格相比仍有较高的“安全垫”，这对出租率起到了有力的支撑作用。华夏北京项目底层资产属性为公租房，租金折扣远低于政策对保租房的要求，仅为55%，但公租房本身的保障属性也意味着未来租金增长的弹性较小；中金厦门项目未达到政策上限，租金为市场可比的70%左右，稳定性较强。
资料来源：中指数据
出租率
从5单REITs近一年的出租率变化情况看，整体变化幅度不大。观察项目间的出租率差异可以发现，折扣率更大的REITs（红土深圳、华夏北京、中金厦门）整体上拥有更高的出租率（95%+），而租金定价更为市场化的REITs（城投宽庭、华润有巢）的出租率则相对较低，另一方面也与城投宽庭运营时间较短有关。
资料来源：基金公告
客户结构
红土深圳与华夏北京企业客户占比高。基于2024年Q2的数据，红土深圳的全部四个项目与华夏北京的文龙家园项目企业客户占比在20%以上（红土深圳：65%/100%/76%/26%；华夏北京-文龙家园：20%），而其他几单公募REITs项目企业客户占比则均在10%以下。
租期结构
披露租期结构的3单REITs的剩余租赁期限均较为稳定。横向对比来看，华夏北京和城投宽庭的租赁以1-2年的租期为主，而华润有巢的租期则更短，平均租期约半年。从剩余租赁期限的变化情况来看，由于租赁的周期性以及估计误差，个别季度可能存在租赁期限明显下跌情况，但均在下一季度恢复，整体来看仍然保持稳定。
资料来源：基金公告
租金收缴率
资金收缴率总体可控。华夏北京底层资产的公租房属性导致其租金收缴率较低。租金收缴率主要受到租户履约能力与意愿的的影响。与此前致力于解决中低收入家庭住房困难问题的公租房、廉租房等不同，保障性租赁住房则更专注于新市民与青年人的住房需求。例如上海要求申请人在上海市合法就业，厦门会对租户的学位学历、工作情况等进行核查来判断是否属于新市民群体，深圳政府配租的保租房还需满足人才引进的相关条件，目前深圳项目租金收缴率在99%以上，厦门项目的租金收缴率为100%。由这些标准筛选出来的合格承租人实际上拥有更高的付租能力，保证了资金收缴率总体可控。但对于华夏北京项目而言，其两个底层资产均属于公租房，对本市城镇户籍家庭没有就业或纳税要求，还规定了家庭收入上限。在疫情与经济下行影响下，公租房住户的履约能力受到一些冲击，租金收缴率从2019年末99.2%下降至2024Q2约97.0%。
本文原文来自新浪财经，发布时间为2024年8月，部分内容可能已发生变化，仅供参考。