商铺租赁合同涉及的法律问题有哪些

商铺租赁合同涉及的法律问题有哪些

在商铺租赁过程中，涉及诸多法律问题，从店面调查到合同签订，再到租赁期间的管理与纠纷处理，每一个环节都可能影响到租赁双方的权益。本文将为您详细解析商铺租赁合同中常见的法律问题，帮助您在租赁过程中规避风险，保障自身权益。

一、调查店面的档案

在租赁商铺前，建议到该店面所在房地产交易中心查询产权登记情况，主要确认以下信息：

1. 房屋性质：确认房屋类型为商业用房性质，土地用途为非住宅性质。只有这样，所租商铺才能合法用作商业用途，否则可能面临无法办理营业执照或非法使用房屋的风险。

2. 产权人信息：核实产权人身份，确保不是从第三方手中租赁，避免产生权属纠纷。

3. 租赁登记信息：检查该房屋是否有已登记的租赁信息。若已有租赁登记，可能影响新租赁合同的登记手续，进而影响新承租人办理营业执照。

二、免租装修期

商铺租赁中，免租装修期常出现在合同中。承租人在交房后需要进行装修，在此期间无法正常营业，出租人通常会同意免收此期间的租金。签订租赁合同时，务必明确免租装修期的起止时间及免除的具体费用。通常情况下，仅免除租金，但实际使用房屋产生的水费、电费等仍需按合同约定承担。“免租装修期”并非法律明确规定的概念，因此在租房时需要与出租人协商确定。若协商不成，需谨慎考虑是否继续租赁。

三、租赁保证金

租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵扣承租人应承担但未支付的费用。押金主要是为了防范不守约的承租人。只要承租人守约，押金最终会全额退还。

四、税费承担

根据法律法规，出租或转租商铺时，出租人或转租人需承担以下税费：

1. 出租

• 营业税及附加：租金的5.55%
• 房产税：租金的12%
• 个人所得税：所得部分的20%（所得部分为租金扣除维修费用，每次维修费用不超过800元）
• 印花税：租金总额的0.1%（在首次缴税时一次性缴纳，按租赁期内总租金计算）
• 土地使用税：按房屋地段每平方米征收，具体标准以当地代征机关为准

2. 转租

• 营业税及附加：转租收入的5.55%
• 印花税：转租租金总额的0.1%

上述标准为法定征收标准，不同地区可能存在差异。建议在签订商铺租赁合同前，咨询当地实际代征网点工作人员。虽然这些税费的法定缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定由谁承担或分担比例。

五、营业执照

租赁商铺的主要目的是开展商业经营活动，而合法经营的前提是取得营业执照。因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都围绕营业执照的办理来设置，主要包括以下几个方面：

1. 原有租赁登记信息：确保原有租赁登记信息已注销，以便新租赁合同能顺利办理租赁登记，及时办理营业执照。

2. 营业执照注册：商铺上原本注册的营业执照信息需注销或迁移，以避免在同一商铺重复注册新营业执照的问题。

3. 房屋性质：确认房屋类型为商业用房，符合商业经营活动的要求，否则无法办理营业执照。

4. 特种行业经营：涉及娱乐、餐饮等特种行业的，还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得相应许可证后，方可办理营业执照。

5. 材料准备：确保出租人提供的材料齐全，避免因材料缺失导致无法办理营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期。超过一定期限仍无法解决的，出租人应承担相应违约责任。对于第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人在无法办理营业执照时可以无责任解除合同。

六、装修的处置

商铺租赁中，装修往往需要投入大量资金。为确保装修顺利进行并保障装修利益，合同中应注意以下问题：

1. 装修审批：明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意。涉及特别改建、搭建的，应明确约定清楚，包括广告、店招位置等。

2. 违约责任：在解除合同的违约责任条款中，除了约定违约金外，还应考虑承租人的装修损失。因为违约金通常等同于押金，数额可能不足以覆盖装修损失。因此，应约定在违约情况下，出租人除承担违约金外，还需承担承租人的装修损失费用。

3. 租赁期满：明确租赁期满时，装修、添附（新搭建的建筑）的处置方式。

七、水、电、电话线等

商铺经营对水、电、电话线等公共资源有特殊需求，且这些资源的供应可能受到各种因素影响。建议在承租前，先行考察是否满足使用需求。若不满足，应确定扩容或增量的办理方式及所需费用，并在合同中明确约定相关内容。同时，约定在无法满足正常经营需求的情况下，承租人有权无责任解除合同。

八、租赁登记

租赁合同登记备案属于合同备案登记性质。租赁登记要注意以下问题：

1. 登记效力：登记与否不影响合同本身的生效。即使没有办理备案登记，合同在满足生效条件时依然生效。

2. 法律效力：经登记的租赁合同具有对抗第三人的法律效力。例如，若出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理，那么房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人需向未登记的承租人承担违约责任。

建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

九、转租问题

商铺市场中经常出现“二房东”“三房东”等转租情况。转租时需注意：

1. 转租同意：转租必须取得出租人书面同意，即产权人的书面同意。否则，产权人可以解除与二房东的租赁合同，导致你与二房东的合同无法履行。

2. 转让费：原承租人可能会向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名义上是补偿装修损失等。这笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律并未明确禁止。只要双方协商同意，会受到法律保护。

十、买卖与租赁

承租人经常担心商铺被出售的问题，但实际上法律对承租人有两重特殊保护：

1. 优先购买权：出租人在出售商铺前，必须在合理期限内（三个月）通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

2. 买卖不破租赁：即使承租人不想购买承租商铺的，新房东也应当履行租赁合同，否则，新房东应当承担租赁合同中的违约责任。这就是“买卖不破租赁”原则。

十一、优先承租权

优先承租权不是法定权利（优先购买权是），需要在合同中特别约定。承租人可以根据自身需求，在租赁合同中约定此权利。

其他注意事项

在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和相关政策。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。

以上内容希望能帮助您更好地理解商铺租赁合同中的法律问题，保障您的合法权益。如果遇到相关法律问题不能得到解答，建议咨询专业律师获取详细的法律咨询服务。