这物业费，我到底还要不要交？
这物业费，我到底还要不要交？
在日常生活中，物业费的缴纳常常成为业主与物业公司之间矛盾的焦点。究竟在什么情况下可以拒交物业费？本文通过四个真实案例，结合《民法典》的相关条款，为您详细解析物业费缴纳的法律依据。
我们日常所说的“物业费”，通常是物业服务收费，指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
近年来，业主和物业之间发生的纠纷主要就围绕物业费的收取方面。今天，我们通过几个小案例，说说物业费到底要不要交？
没跟物业公司签合同，能否不交物业费？
张某拒交物业费被某物业服务公司起诉到法院，拒交的理由是他没有和该物业服务公司签订合同，也没有同意该物业服务公司的服务，所以不交物业费。
法官了解到，张某所居住小区的业主委员会按照法定程序选聘了该物业服务企业并签订了合同，张某虽知晓选聘事宜但自己放弃了投票权利。经过法官释法说理，张某意识到了自己认知的片面，并交纳了相关费用。
法官说法
依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。在合同履行期间，物业公司依约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，不能以其未与物业服务人签订合同为由拒交物业费。
房屋有质量问题，能否不交物业费？
李某与某物业服务公司因物业费收取发生纠纷诉至法院，原因是房地产开发商精装修交付给李某的房屋墙面在交房半年后出现多处开裂，李某认为开发商在交房时向其出具的《住宅质量保证书》中已明确“住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托某物业服务公司负责处理”，故李某要求物业服务公司处理其房屋质量问题，否则拒交物业费。
法院经审理发现，开发商仅是委托物业服务人处理来信来访、投诉，而物业服务公司已履行了相关义务，将李某的诉求反馈给开发商，李某据此拒交物业费缺乏法律依据。
经调解无效后，法院判决李某支付相应物业费。李某不服提起上诉，二审法院维持原判。
法官说法
房地产开发商交付的房屋存在质量问题，并非物业服务公司责任，业主应向开发商主张权利，不得以此为由拒绝向物业服务公司支付物业费。开发商交付的房屋存在质量问题，前述案例中的《住宅质量保证书》并不能产生将房屋质量维修义务转移给物业服务公司的效果，因此业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。
当然，如果业主在开发商通知交房时即已发现房屋质量问题，可拒绝交房并要求开发商整改。依据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，此种情形下物业费应由建设单位交纳，业主可拒绝交纳。
物业服务合同期限届满，能否不交物业费？
某小区业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同到期后，小区部分业主担心该物业服务公司如果未续聘成功，后续的物业服务公司会重复收取物业费，因此拒交物业费。
物业服务公司多次沟通未果后无奈向法院递交了诉状。考虑到涉及群体纠纷，法院启动物业纠纷快速解决机制，第一时间到小区调查了解情况。
在得知小区业主委员会尚未通知该物业服务公司停止服务，且该物业服务公司继续履行了原合同义务，法院组织了物业服务公司和部分业主代表进行协商和释法说理，通过法院的介入和调解，最终部分业主消除了担忧，并交纳了物业费，案件得到圆满解决。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。《中华人民共和国民法典》第九百五十条：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。根据上述规定，虽然物业服务合同虽已到期，物业服务公司与业主委员会也未续签合同，但物业服务公司仍然按原合同约定提供物业服务，业主亦实际接受该服务，则双方存在事实上的物业服务合同关系。该事实物业服务合同关系受法律保护，业主仍应按照原物业服务合同支付相应的物业费。当然，如果物业服务合同到期后，业主委员会已明确表示不再续聘或者已决定另聘物业服务公司，并已书面通知物业服务公司移交物业管理权，而物业服务公司拒绝移交物业管理权，后又要求业主支付自物业服务到期日至其实际移交物业管理权期间的物业服务费，业主可以拒绝交纳。
交房后未实际入住或使用，要不要交物业费？
陈某的儿子为其在同一小区购买了两套房子，其中一套已装修并由陈某和其老伴入住，另一套系用于投资的已交房但未实际使用。陈某主张其除了交房的时候去看过后就再也没去过未实际使用的房屋，未使用的房屋没有接受物业服务，因此只愿交纳实际居住房屋的物业费。陈某与物业服务公司就物业费的交纳发生争议诉至法院。
法院特邀调解员接收到该纠纷后，在法官的指导下开展调解工作，耐心向陈某阐释物业费的法律规定，说明物业服务不是针对某一特定房屋或业主，而是面向小区全体业主提供的服务，交房后即应向依法受聘的小区物业服务公司交纳物业费，同时通过多方联系到陈某的儿子，通过其给陈某做工作，陈某最终想通，按小区物业服务合同约定交纳了服务费。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，业主不得以房屋空置，未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
法官提醒
业主按时足额缴交物业费是物业服务公司正常提供服务的基础和保障。业主如认为物业服务公司未履行相应职责或者履行职责不符合约定的，可以向业主委员会反映，通过业主委员会进行协商，或者向有关部门反映。尽量避免动辄以拒交物业费的方式与物业服务公司对抗，这样既达不到预期目的，也损害了其他业主的合法权益。业主应与业主委员会、物业服务公司一起，共同构建和谐的物业服务关系。
本文原文来自澎湃新闻