中国房地产"得房率100%"时代来临：机遇与风险并存

中国房地产"得房率100%"时代来临：机遇与风险并存

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腾讯

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https://new.qq.com/rain/a/20240819A04EA100

导读：近年来，中国房地产市场出现了一个引人注目的现象——得房率100%的新房项目越来越多。这种现象不仅改变了购房者的选择，也对整个房地产市场产生了深远影响。本文将深入探讨这一现象背后的原因、影响以及潜在风险。

2024年中国房地产市场中，二手房业主面临的困境日益凸显，这已成为共识。除了市场因素外，新房得房率的显著提升也是一个重要因素。目前，二手房的得房率普遍在70%-80%之间，而新房项目的得房率却已突破100%，实现了"0公摊"的长期期待。

这种变化在2024年尤为明显，全国各地的新房项目纷纷推出"神户型"设计，通过各种方式提高得房率。例如，温州市推出的多宗"自带空中花园"的宅地，德清县出让的"第四代住宅"地块，以及北京出现的得房率高达120%的项目户型。

北京某项目户型图，88㎡户型通过南北两侧三处赠送实现120%得房率

这种高得房率的设计不仅改变了新房市场的竞争格局，也对二手房市场造成了冲击。当70%得房率的二手房遇到同面积100%得房率的新房时，其价差很可能超过30%。此外，新房在户型设计、建筑品质和社区环境等方面的优势进一步加剧了这种差距。

然而，高得房率并非没有风险。目前，高得房率主要通过两种方式实现：一是规划条件的修改，二是通过"偷面积"的方式变相提高容积率。虽然这种做法在短期内可能吸引购房者，但长期来看存在诸多隐患。

1. 建筑质量问题：很多高得房率项目是在建筑验收后二次加盖，这部分往往存在建筑质量隐患，容易出现漏水、保温等问题。
2. 安全隐患：一些项目通过防火挑檐、设备平台等方式增加使用面积，但这些区域的实际使用价值有限，特别是在冬季可能带来保温问题。
3. 法律风险：部分加盖部分可能属于违章建筑，存在被拆除的风险。北京等地已出现过类似案例。

对于购房者来说，面对高得房率的诱惑，需要保持理性。在当前政策环境下，首付比例降至7.5%，三年免月供等优惠政策频出，上车门槛已降至历史低位。但选择房子时，不仅要关注得房率，更要综合考虑建筑质量、社区环境等因素。

房地产市场正在经历一场深刻的变革，就像手机行业一样，未来的房子可能会在得房率、产品品质等方面持续升级，价格也可能更加亲民。因此，购房者在做出购房决策时，需要全面评估，谨慎选择。