成都合肥回稳居二线前列且改善份额持增
成都合肥回稳居二线前列且改善份额持增
2025年前2月，成都和合肥在二线城市中新房成交规模和涨幅均居前列。其中，成都新房成交226.13万方，合肥涨幅达69%。两个城市都呈现出改善型需求（中高总价段、大面积段）占比上升的趋势。成都市场以外围区域供给带动成交为主，合肥则呈现区域集中度上升的特点。
蓉庐分列二线销量、涨幅榜首
成交均值持平去年，市场筑底企稳
聚焦核心一二线城市2025年前2月新房市场成交面积情况，合肥涨幅达69%；成都前2月成交226.13万方，分别在二线城市中居销量和涨幅榜首。
从新房成交月度变动来看，成交、合肥前2月成交月均值较2024年全年月均值降幅均在5%以内，市场有筑底企稳征兆。
总价段：蓉庐低总价刚需客群加速收缩
200-400万中高段占比持增
从成交总价段来看，成都和合肥基本趋同，低总价段成交占比收缩，中高总价段成交占比仍在上升，成都200-400万成交占比涨幅较为显著，这一总价段多为中高改客群，而200万以下成交虽为主力，但是2025年前2月较2024年全年占比跌幅高达3.35pcts，刚需被二手分流持续加剧。
合肥则主要依托于高改支撑，据CRIC监测数据，合肥2025年前2月总价300-500万成交占比3成且涨幅达8.26pcts。而跌幅较为显著的为200-300万这一总价段。
面积段：合肥140-180平
成都180平以上大面积段高改需求旺盛
从成交面积段来看，合肥、成都高改和豪宅需求旺盛，140-180平和180平以上成交套数占比持增，且增幅在不同面积段中居前，这点也不难理解，一方面地价攀升倒逼开发商倾向于打造溢价率较高的大户型高端产品，供给积极性较高；另一方面，不差钱的高端客群对于产品品质需求只有新房市场可以满足，因而高端需求也相对活跃。而极致刚需受限于购买力多被挤压至二手房市场。
区域：合肥包河区成交集中度上升
成都外围供给发力带动成交
从区域分布来看，仅合肥一城集中度在上升，即2025年前2月成交占比较高的区域占比增幅还在显著上升，成都受供给结构影响，外围区域占比增幅较为显著。具体来看，
合肥包河区2025年前2月新房成交占比达32.06%，较2024年全年增长4.7pcts；而肥东县和经开区2025年前2月新房成交占比均超10%，而较2024年增幅也都在2pcts以上，新房成交片区更加集中。
相较而言，成都新房成交占比增幅显著的片区主要是此前占比较低的外围区域，譬如大邑、高新南等。成都高新南区为例，2024年新房成交占比不足4%，而2025年前2月飙升至5.75%，主要源于高新南区多项目集中入市，其中蜀道宽境、南阳御龙府陆肖TOD麓鸣九天等项目前2月成交套数均突破100套，位列成都成交套数TOP25。
总体来看
2025年成都、合肥等新房市场延续筑底企稳态势，分列二线前2月新房成交销量和增幅榜首，究其原因，高改和豪宅市场相对坚挺，而刚需客群则更多被分流至二手房市场。基于当前不同城市新房成交特征和客群画像，预判后市，我们认为，短期来看，成都新房成交或延续高位震荡，优质产品入市或将持续撬动高改客群需求；而合肥经历了前期市场转淡的深度调整，也将迎来阶段性复苏行情。
本文原文来自克而瑞研究中心