一文读懂 | 低门槛、低波动率，爆火的REITs，投资正当时！
一文读懂 | 低门槛、低波动率，爆火的REITs，投资正当时！
REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资基金。“公募REITs”，是指由基金公司发行和管理，通过公开募集资金投资不动产领域的投资信托基金。
作为基金的一种，底层投向的是产生稳定现金流的资产，目前主要是投资于不动产，比如基础设施（高速公路、产业园、物流仓储）、商业地产（写字楼、购物中心）等。通过发行基金份额募集资金，在专业机构管理下，投资标的产生的租金、收费等收益定期向投资者分红。
简而言之，可以理解为REITs是一款可以通过较低门槛参与不动产投资与收益分红的金融产品。
国内公募REITs产品的结构为“公募基金+资产支持证券（ABS）”，80%以上的基金资产投资于资产支持证券并100%持有其份额，取得基础设施项目的所有权或经营权，剩下的基金资产则可投资债券、货币市场工具等。公募REITs的运作模式分为两种：
01
产权类REITs
在获取分红的同时，仍拥有资产产权，久期长，通常可看成永续资产。
02
经营权类REITs
有固定期限，到期一般移交政府，久期相对较短，故短期分红相对较高。
在当下市场上，由于一些不动产项目的投资门槛高、项目资质难以甄别等问题，对于普通投资者而言，参与难度较大，但公募REITs可以让大家通过REITs的基金份额来间接参与不动产市场投资，分享资产项目的收益。关于公募REITs的收益，主要来自于以下几个方面：
分红收益
公募REITs通过搭建资产支持证券（ABS）及项目公司等多层架构，间接取得基础设施项目的完全所有权或经营权。基金管理人依托专业团队对底层资产实施全周期管理，通过提升资产运营效率，持续获取租金收入、服务费等经营性收益。
资本利得
也就是，二级市场交易收益。公募REITs在证券交易所上市，投资者可通过低买高卖赚取交易价差。
资产增值
资产增值收益，比如通过专业化运营（如改造升级、提高出租率），推动底层资产价值增长等。
结合当下趋势， REITs投资值得关注！
截至今年3月19日，让我们回顾这一年资产的表现时，我们会发现中证REITs全收益指数已经默默走出了14.24%的涨幅，表现甚至优于同期的沪深300（11.22%），同时波动率（0.46）相比沪深300（1.33）相对较低。（数据来源：wind，数据区间：2024-03-19至2025-03-18，指数涨跌不预示未来业绩表现）
资料来源：国海证券，《公募REITs投资策略:从政策红利到配置价值资产配置》2025-03-13
（1）REITs市场进入良性加速扩容阶段，后续发展尤为可期。
资料来源：上海证券，《2024年我国REITs市场回顾与展望》2025-02-11
2024年开始，在政策推动、投资与发行方的共同努力下，市场已经形成良性循环，扩容顺利，市场标的由30只迅速扩容至60只，市场规模逼近2000亿元大关，发展迅速。对标美国市场来看，美国存量REITs规模超过一万亿美金，中国也拥有巨大体量的基础设施类资产，潜在项目多，未来市场发展空间大。且多项政策助推REITs市场发展，“国九条”三次提及REITs，均显示出对REITs市场制度建设的重视。
（2）在当前“资产荒”的市场环境下，REITs资产整体Beta向上非常明确，是较好的配置时机。
基本面企稳回升：REITs底层资产的经营与宏观经济周期有较高的相关性，在过去经济承压的背景下仍然展现了非常强的稳定性，未来随着经济企稳回升，基本面的改善趋势非常明确。
政策暖风频吹：政策持续助力REITs市场发展，包括信息披露的进一步丰富及规范化、REITs指数基金解决流动性问题、OCI政策的持续落地吸引长期资金进入等等，REITs市场当前是明显的增量市场。
估值颇具性价比：REITs全收益指数刚刚回到并超过1000点，REITs指数的年化分派率普遍超过4%，与十年国债收益率的利差仍然处于历史高位，具备较高的投资性价比。当前分红率对于长期资金而言由较高的吸引力，有较大的估值提升空间。
与主流资产的低相关性：REITs作为一类独立的大类资产，与主流资产有比较好的低相关性，适合作为资产配置的重要组成部分。
数据来源：wind，数据区间：20240101-20241231
什么样的投资诉求，匹配REITs的投资？
对于公募REITs适合的投资人群，概括来说可以分为以下几种：
追求稳健投资的投资者
公募REITs强制要求将90%以上可供分配利润以分红形式分配给投资者，且底层资产多为运营成熟的不动产或基础设施项目，能提供相对稳定的现金流，而且与股票相比，REITs的波动性一般情况下会更低，适合偏好稳健投资的投资者。
希望分散资产配置的投资者
REITs与股票、债券等传统资产的相关性较低，加入投资组合可降低整体风险，尤其适合高净值人群或机构投资者（如保险、养老基金）进行多元化配置。
长期持有的投资者
REITs的分红收益特性适合长期资金规划的投资者（如养老储蓄、教育金规划等）。
总之，公募REITs在当下低利率的背景下，在政策加持下，越来越受到各路资金的青睐，当下或也是配置REITs的较好时机。
基金有风险，投资须谨慎。本资料仅为宣传材料，不作为任何法律文件。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。基金的过往业绩并不预示未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩和其投资人员取得的过往业绩并不构成基金表现的保证，投资人应当仔细阅读《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等法律文件以详细了解产品信息。
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基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。一、基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。二、基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。三、流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。四、终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。五、税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。六、基础设施基金相关法律、行政法规、部门规章、规范性文件（以下简称法律法规）和交易所业务规则，可能根据市场情况进行修改，或者制定新的法律法规和业务规则，投资者应当及时予以关注和了解。本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金投资的所有风险。投资者在参与基础设施基金投资前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，并确信自己已做好足够的风险评估与财务安排，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。