赠与税与遗产税免税额提高，房屋转让给子女的规划要要点
赠与税与遗产税免税额提高，房屋转让给子女的规划要要点
随着房价的持续上涨，许多年轻人越来越难以承担高额的房款。许多所谓的“靠爸族”依靠父母的资助，才能勉强凑齐首付，购买人生中的第一套房。在这样的背景下，父母如何将房产转让给子女，成为了一个重要的议题。本文将详细介绍三种主要的房产转让方式：赠与、买卖和继承，并分析各自的税务规定和优缺点。
财政部公告：赠与税免税额调升
自2022年起，财政部宣布赠与税免税额由220万元调升至244万元，这一调整幅度达到11.09%，是13年来的最大调幅。这一政策的推出，无疑给予了家庭在财产转移方面更多的灵活性。
转让房产的三种方式
父母将不动产移转给子女的方式主要有以下三种：
- 赠与：透过赠与的方式转赠房产，适用新的免稅額，对于符合條件的家庭來說，是一個利好的選擇。
- 实际买卖：以市场价格进行交易，虽然需要支付相应的税金，但可以避免赠与税的限制。
- 继承：在父母去世后，子女可继承房产，这样可以避免在生前赠与时产生的税务负担。
这些方式各有利弊，父母在考虑如何转让房产时，应根据自身的财务状况和家庭需求做出明智的选择。
以“赠与”方式将房產过户给子女
贈與稅
应缴税金：土地增值税、赠与税、契税
契税：按房屋评定标准价格6％
赠与税：10%~20%
土地增值税：土地涨价总数与持有时间累计税率20%~40%
赠与税免税额：每年244万元。
课税级距金额：
赠与淨額2,500萬元以下者，課徵10％。
超過2,500萬元至5,000萬元者，課徵250萬元，加超過2,500萬元部分之15％。
超過5,000萬元者，課徵625萬元，加超過5,000萬元部分之20％。
父母赠与子女土地，除契税外，土地增值税按一般税率20％～40％课征，赠与税可扣除每人每年244万元免税额，如赠与财产价值为2,500万元以下适用10％税率，超过2,500万元至5000万元者为15％税率、超过5000万元皆为20％税率。
以“买卖”方式移转房產，逐年贈與現金
应缴税金：土地增值税、契税、房地合一税
- 土地增值税：10％～40％
- 契税：6％
- 房地合一税：交易所得自用10%
若为父母实际出售土地给子女，除要缴交契税外，另视房产取得时间长短另缴房地合一税，惟可利用「一生一次」或「一生一屋」享土地增值税优惠税率。
根据「土地税法第34条」第1～5项的规定，自用住宅用地，可采用「一生一次」和「一生一屋」这两种模式节税，让原本20%的税率降至10％。「一生一次」是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺范围内，再加上「同一天签订买卖契约」，把自己、配偶，或直系亲属的户籍迁进要卖房屋；「一生一屋」即持有房屋的时间「连续满6年」，自己、配偶，或未成年子女的户籍登记于此，并在签约买卖的前5年不能有出租或营业之用，即可适用。如果父母自行买卖房產轉成現金贈與子女，可利用每年每人244萬元的免稅額逐年贈与；如子女結婚，父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度，夫妻兩人加總就共有1376萬元的免稅額。
以目前税制来说，不动产留到继承较有機會省更多赋税。 图片提供：Shutterstock
以“继承”方式留給子女
遺產稅
应缴税金：遗产税
遗产税：政府公告价10%~20%
遗产税免税额：1,333万元。
课税级距金额：
遗产淨額5,000萬元以下者，課徵10％。
超過5,000萬元至1億元者，課徵500萬元，加超過5,000萬元部分之15％。
超過1億元者，課徵1,250萬元，加超过1億元部分之20％。
根据财政部统计，目前遗产税申报案件1年约15万多件，而遗产总额3,000万元以下约占7成，也就是說，大多遗产税税额不会太高甚至免税。若采用继承方式仅需课征遗产税，免课土地增值税与契税，并有六大扣除额，包括配偶扣除额493万元、丧葬费扣除额123万元等。
➤111年遗产税及赠与税免税额、课税级距金额、不计入遗产总额及扣除额之金额
总的来说，以上三种方式各有优缺点，父母移转不动产给子女，皆要缴交契税及土地增值税，并要考虑因持有时间长短带来的房地合一税，惟买卖可另外使用土地增值税率，但赠与还要另课赠与税。但如果采遗产继承方式，继承人免课土地增值税与契税，仅需减除遗产免税额与扣除额后，课征遗产税率10％～20％，为三种课税方式最优惠。