买房贷款该如何选择贷款方式

买房贷款该如何选择贷款方式

在购房过程中，选择合适的贷款方式是至关重要的一步。本文将为您详细介绍公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种主要贷款方式的差异，并提供实用的贷款选择建议。

公积金贷款、商业贷款、组合贷款综合比较

1. 公积金贷款

• 放款速度：2-3个月
• 贷款额度：各地的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为50万元，广州公积金贷款个人额度最高为60万元，深圳市公积金贷款个人额度最高为50万元。
• 贷款利率：5年以下2.75%，5年以上3.25%
• 贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年
• 首付金额：首套房90平方米以下首付20%
• 贷款要求：以北京为例
• 购政策性住房的借款：
  1. 建立住房公积金账户>=12个月，
  2. 申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金
  3. 申请贷款时处于缴存状态。
• 购非政策性住房：
  1. 申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金
  2. 申请贷款时处于缴存状态。
     各地公积金贷款申请条件不同，详情请咨询当地公积金管理中心。

2. 商业贷款

• 放款速度：办理商业按揭贷款时，从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间，不同银行的进度可能会有不同。
• 贷款额度：可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额
  例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%，用华律网房贷计算器计算得出
  贷款1万元的月还款额为53.07
  可贷款额度=(10000-3000)/53.07=131.9万元
• 贷款利率：当前基准利率为4.9%
• 贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年
• 首付金额：房屋总价的30%
• 贷款要求：支付了规定比例的首付款(一般是大于等于所购房屋总价的30%)

3. 组合贷款

• 放款速度：2-3个月以上
• 贷款额度：比如房屋总价100万，要贷款70万，但是公积金最高额度只有50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万
• 贷款利率：所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。
• 贷款期限：商业性个人住房贷款部分按照商业贷款期限执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款期限执行。
• 首付金额：按照商业贷款的首付30%缴纳
• 贷款要求：同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。

购房者该怎么做?

贷款前

买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，评估内容主要有三方面

1. 要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分
2. 需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期
3. 要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据

选择贷款方式时遵循三原则

1. 如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款;
2. 组合贷款的最优组合原则，如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息;
3. 首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。

总结

选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。

商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。只是由于银行优惠政策不同，每个银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，各位在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”，择优选之。

对于组合贷款，若购房人购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。