房价见底了吗？
房价见底了吗？
房价见底了吗？这个问题近乎于灵魂拷问。似乎房价见底，意味着投资者又将重新入场开启新一轮资产周期，人们购房信心开始恢复，躺平多时的房企重燃希望。
睿和智库研究员深度走访十几个一二线城市，去倾听消费者、投资者和开发商对后市的研判。最直观感受是，房地产行业包括房价的变化，超出了许多人的预料，机构投资者对于本轮市场下行的恐惧和反思也尚未结束。
因此，这一轮关于“房价见底”的讨论，与以往大不相同。因为消费结构及市场供需格局，发生了深刻的变化。
那么，什么是未来房价的决定性因素，房价将如何变化？
房价，到底降了多少？
近期，睿和智库身边的朋友有买房的想法，但担心房价下降，迟迟未行动。另外也有朋友因入手不到一年的房子跌价25%，感慨判断失误。那么，房价下跌是局部现象还是普遍趋势，到底降了多少？
首先，从历史周期来看，中国房价经历了多轮调整，也出现了多个“底部”，目前正处在新一轮筑底期。国家统计局数据显示，继2008年房地产调整周期之后，2011年以来，70个大中城市新建商品住宅指数经历了四轮较大降温周期，前三轮均出现了同比触底后反弹情况，最近一轮还未明显看到触底。
其中，2012年、2015年、2018年70个大中城市房价指数同比触底，下跌周期在1年内，且在触底反弹后于1年时间到达顶峰。
目前所属周期，为2019年顶峰后的下跌大周期内，期间虽有波动但走低趋势已持续了5年。其中，2022年开始房价同比出现负增长，并已持续2年多时间。
另外，以中国有代表性的25城房价指数为例，目前距离2021年高点房价调整接近30%，且过去几个月房价在加速下跌；而房租价格在过去4-5年一直在下降，今年4-5月相较于2018年的底部，下跌了接近15%。
从四大一线城市房价走势来看，除上海从2018年以来持续上涨外，深圳、北京、广州均进入到下行周期。如北京回到2016年下半年的房价水平，降至每平米5万元左右；广州回到2018年水平，降至每平米3.2万元。不过整体来看，四大一线城市房价仍然维持在每平米3万元以上的高位，尤其深圳、北京保持着每平米5万元以上的水平。
数据来源：安居客，睿和智库整理
对比国外经验，房价都存在调整周期，但优质城市的住宅资产依然具有价值。如美国房价也经历过2008年、2011年、2014年、2019年、2023年多次筑底回升期，有2018年后快速筑底回升的情况，也有2014年至2018年较长的波动周期。
另外，从全球角度来看，上海、北京房价（按使用面积计算）已经位列全球前列，超过了纽约和伦敦。这也意味着，虽然如美国或我国重点城市的房价也无法避免进入下行调整周期，但全球排名依然坚挺，优质资产仍然具有价值。
房价，触底了吗？
目前，从各方言论来看，对于房价走势，主要分为继续下跌派，马上筑底回升派，以及房价继续上涨派三大类别：
下跌派：
从社交平台可见，目前部分未买房的年轻人预判，未来房价仍会继续下跌，主要原因在于收入减少、就业困难，对未来预期偏悲观。
比如野村中国首席经济学家陆挺就认为，房地产市场仍存在三个下降螺旋：
- 房价下跌导致大家购买和投资意愿急剧下降；
- 越是存在保交楼的问题，大家越不愿意买房，越不愿意买房，房地产开发商资金链越短缺；
- 卖地收入下降导致地方政府大量的削减支出乃至工资薪酬方面的支出，越到中小城市，该方面支出对当地中产阶级的收入影响越大。这些人越没钱，就越没有实力去买房。
基于上述三个下降螺旋，陆挺指出，中国房企已经几乎没有能力来进行自我修复，即使通过降息等货币政策也很难让房地产走出泥潭。
筑底回升派：
在不少房地产行业从业者和经济学家看来，未来房价或将筑底回升。
比如国投证券首席经济学家高善文认为，住宅租金已连续4-5年出现大幅下跌，从估值角度来看，去年下半年，租金回报率估值基本回到2018年底的水平，伴随房价指数的快速下降，现在租金回报率的估值水平大概回到2017年到2018年之间的水平。
而长期租金预期出现恶化，必然会带来资本品或者资产价格的大幅调整，这是资产价格或房价出现大幅调整最重要的背景之一。
其还指出，虽然合理的价格并不是底部，显著的背离和低于合理价格才能形成底部，但房地产市场很多估值指标已经回到了十分合理的水平。比如2024年中国房地产投资占GDP的比重预计将降至6%以下，表明房地产市场投资已经明显低于长期合理中枢。目前的政策找准了问题的关键，如果能够顺利地推行下去，它有可能逐步推动房地产市场出现触底和反转。
另外，财政部财政科学研究所原所长贾康认为，房地产市场正在经历一个“筑底—波动—逐步回暖”的过程，由于市场供求关系已转变为以买方市场为主，且市场波动调整不可避免，各地达到回暖临界点会有先有后，但若无重大意外，全局而言的市场回暖未必要等待3-5年之久。
一个重要原因是，政府的支持政策仍在持续加码，大部分城市已取消行政干预手段，特别是一线与部分重点城市房地产市场已出现回暖迹象与活跃表现，这将成为风向标进一步引领整个市场方向。
上涨派：
在市场中，也不缺乏支持房价继续上涨的声音。
比如中银证券首席经济学家、北京大学国家发展研究院兼职教授徐高认为，在现在这个时间点之后，我国房地产市场即将迎来自90年代以来最严重的供给收缩。
徐高从供需角度分析，从需求端来看，现在大家不是不买房，只是不敢买期房，因为害怕跌价和烂尾楼，买房的需求只是暂时被抑制，并非真正没有需求。
因此，当地产行业供给显著收缩，并且市场回稳、需求恢复之时，供需的矛盾很快就会逆转，房价上涨就成为大概率事件，尤其是一二线大城市。
从上述表述来看，由于下降螺旋论、合理估值指标论、政策支持论、供需矛盾论等逻辑基础不同，导致大家对房价走势判断出现了不一致的观点，各方都给出了逻辑自洽的解释。但多重因素到底什么是矛盾的主要方面，尚未有定论。
而我们采取的应对方法是否有针对性的解决了矛盾的主要方面，将决定房价将来的真实走势。
房价，由谁决定？
从简单的公式入手，睿和智库试图拆解房价由谁决定。
成本法：房价=土地费用+建设费用+管理、财务、销售等费用+各类税费+房企利润
此类估值方法主要适用于房价上涨周期，以及新建住宅类别。在此公式中，房价构成主要由土地价格和建筑物价格构成，约占六成-八成的比例，因此，按照此逻辑，房企拿地的价格以及建安成本，主要决定了房价的高低。
供需法：房价变化率=需求变化率-供给变量率
从经济学角度来看，供需关系特别是需求是决定价格的主要因素。当供给多于需求时，价格往往会下降，供给小于需求时，价格往往会上涨。因此，按该理论逻辑，房价变化情况是需求与供给变动之差决定的，即需求多供给少时，房价上涨，反之房价下降。
租售比法：总房价=租金*房屋寿命
从房子具有的居住功来看，买房就等于获得长租权利，因此租金水平和房屋寿命直接关系到房价水平。按该类公式计算，若租金每年6万元，房屋寿命50年，房屋总价300万元，若售价远低于这个价格，即买房划算，高于这个价格租房划算，长期租金预期的现金流对房屋的估值影响巨大。
如此来看，影响房价的因素众多，房价变化是复杂多因素共同作用的结果。
因此，睿和智库从上涨、下跌、平衡三个力量角度来看，梳理了目前中国房价的主要影响因素，并总结出五大变动因素，包括产业、收入、人口、土地供应、金融环境。
目前来看，我国经济增长放缓，而总需求不足仍然是制约经济恢复、失业率升高的突出矛盾。睿和智库认为，从人均居住面积、城镇化率、人口增长率以及居民杠杆率来看，单纯靠人口和金融杠杆支撑房价上涨的动力将减弱，未来还是需要产业和收入作为基础支撑。
如同，2014年后房价触底后大幅上涨动力最终根源，除了需求，还是购买力。2014年后，阿里、京东、拼多多、小米、快手等电商和科技类公司，以及众多房企上市，市值超百亿、千亿，造富了一批人。另外，棚改货币化安置，真金白银补贴，也让更多城市更多人有了购房资金。
房价，需要政策也终要回归市场
从国际经验来看，日本房价连跌了20年才反弹，而美国房价回升速度较快。后者近期主要的经验在于，美元加息贷款利率升高导致买得少、卖得更少，另外新建供给不及需求量等。
另外，近期中国香港全面撤辣，所有住宅物业交易无须再缴纳额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，普遍可省数百万税费，激活了购房需求。
从中国大陆角度来看，开始更加强调“商品房+保障房”双轨并行之路，包括收购存量作保障房，以及通过城中村改造、保障房、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”带动中国房地产需求。同时，放宽购房限制，降低购房金融成本等。
目前，中国房地产能否走向市场归市场调节，保障归政府保障，或将决定未来房价走向。因此，当务之急仍然是给予市场信心，包括从保障房供给以及消费层面、就业层面、收入层面入手，从而带动房价回归稳定水平。
结语
综合以上分析，睿和智库认为，鉴于我国各区域、各城市、城市内片区之间经济基础、自然禀赋存在差异，因此房价走势可能出现分化。房价是否到底，绝对不是一个大而化之的结论包打一切，需要从以上多维度对所选城市、所选区域进行更精准的研判。
首先，一线和部分二线城市，改善型住宅的房价上涨力量预计强于房价下降力量，房价预计会筑底回升，在几轮小波动震荡后逐步回归合理区间。
其次，大部分三四线城市，房价下降力量可能强于房价上涨力量，房价可能继续走低，最终在合理区间筑底。
此外，一些特殊类别房源将面临不同命运。如一二线学区房受学龄儿童减少和教育均衡政策变化影响，学区房价格可能失去进一步上涨动力；而三四线中数字农业、旅游经济等发展较好的城市，因产业和经济支持，房价下跌过程可能会较为缓慢。
毋庸置疑的是，房地产行业已发生巨变，未来想靠博房价双位数持续上涨，从而实现个人财富增长的时代已经结束。未来购房首要需求仍然是居住，在杠杆利用上要谨慎控制负债比例。而即便把房子作为投资配置，也应视为长期稳定投资，并关注租售比情况。