老屋翻新完全指南：从规划到完工的全流程详解

老屋翻新完全指南：从规划到完工的全流程详解

老屋翻新是一个复杂但值得投资的工程，它不仅能提升居住舒适度，还能让老房子焕发新生。本文将详细介绍老屋翻新的注意事项、流程、费用分配建议以及政府补助信息，帮助你更好地规划老屋翻新项目。

一、老屋翻新的定义与必要性

（一）什么是老屋？

在《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》中，明确规定了危险及老旧濒危建筑物的条件：屋龄30年以上，经结构安全性能评估结果之建筑物耐震能力未达一定标准，且改善不具效益或未设置昇降设备者。

从条文来看，屋龄超过30年的建筑就可以称为老屋。而在行政院主计总处公布的“财产标准分类”中，公家机关的住宅使用年限为55年，因此如果耐震系数和整体屋况都沒有太大问题的话，屋龄50年以内的房子还是可以放心居住的。

不过建筑的寿命会受到许多因素影响，包括建筑材料、施工品质、维护保养、使用频率等，基本上只要建筑结构安全无虞，就可以考虑进行适当的翻新与维护，帮助提升居住品质。

（二）为什么需要老屋翻修？

老屋翻新原因 1：购屋预算考量

很多人因为购屋预算有限，无法购买全新的房子，因此选择价格较低的老屋，然后进行翻新。这样可以在控制预算的同时，获得符合自己需求和喜好的居住空间。

老屋翻新原因 2：居住需求改变

随着家庭成员成长或生活型态的转变，原本的居住空间往往无法满足现阶段的需求。例如孩子逐渐独立，需要各自的私人空间；或是要收纳的物品变多，需要更大的储物空间。

老屋翻新原因 3：现有屋况修缮

随着屋龄增加，屋顶、墙面、管线等处容易出现漏水、龟裂、老化的問題。通过专业的翻新工程，可以针对这些问题进行修缮，提升居住的舒适度与安全性。

二、老屋翻新注意事项

（一）事前检测屋况

在翻新老屋前，建议由专业技师针对屋况进行检测，确保后续工程顺利进行。检测内容包含承重结构、地基、墙面裂缝、水电管线、防水层、隔热层等项目，通过专业仪器与经验丰富的工程人员，可准确评估房屋的整体状况，并针对检测结果提出最合适的翻修方案。

（二）规划未来需求

老屋翻新是一个重新规划生活空间的机会，通过专业的设计规划，不仅能满足当下的居住需求，也能应对未来可能发生的改变，例如预留儿童房、孝亲房等弹性空间，让住宅能随着家庭成员的成长与变化而调整。

（三）保护房屋结构

老屋经过长时间的使用，其结构稳定性可能已有所降低，因此在进行翻新工程时，对于承重墙、楼板、梁柱等关键结构，务必谨慎处理。老屋结构改动前建议寻求结构工程师的专业评估，并采取适当的改善或耐震补强措施，如增设耐力构架、墙面加厚或碳纤布包覆等，以确保建筑的安全性。

（四）更新水电路线

老屋的水电路线往往已经老化或不符合现代使用标准，不仅会造成安全隐患，还会增加维修成本。这些水管电线建议在老屋翻新时全面重拉、更换管材，确保后续供水供电的稳定性。水电路线牵涉到房屋的基本功能，建议施工时选用高品质的材料，可延长管线使用寿命，减少日后维修的困扰。

（五）强化防水工程

漏水是老屋翻新时的常见问题，特别是浴室、厨房、阳台、外墙、屋顶等易渗漏区域。而防水工程除了重做防水层以外，也要注意“排水系统”是否完善，避免因积水引发漏水问题，才能有效杜绝渗漏隐患。

（六）聚焦厨房与卫浴

厨房和卫浴是日常生活中使用频率最高的空间，也是老屋翻新时的重点区域。厨房要注重动线设计与收纳空间的最大化，并选择烤漆玻璃、珐琅壁板等方便清洁的墙面建材；卫浴则推荐采用干湿分离设计，再搭配防滑地砖与抗污墙面，打造安全舒适的卫浴空间。

（七）优化空间动线

老屋翻新时，应充分考虑空间的格局、动线，合理规划房间的位置和大小，确保生活动线流畅。例如卧室位置应尽量远离客厅，以确保睡眠质量不被干扰；而厨房、餐厅与客厅之间的动线应紧密相连，方便料理与用餐。

（八）掌握预算细节

老屋翻新的预算除了基本的材料费与施工费外，还包含了拆除旧建材的费用、废弃物清运费用以及其他杂支。建议预留10%～15%的弹性预算，应对施工过程中可能遇到的问题，避免超支。

三、老屋装修流程

老屋装修是一项大工程，从最初的构想规划到最后的完工验收，每一步都需要缜密安排与执行。以下是老屋翻新的6大步骤：

Step 1：预约沟通

老屋装修的第一步是与屋主进行深入沟通，了解需求以及对未来居家空间的期待，以此初步定位空间风格与功能分区。此阶段也会同步说明设计费用、工程管理费及整体服务流程，确保屋主对后续装修流程有一定的了解。

Step 2：现场丈量

沟通完成後，设计团队会进行实地场勘，详细拍照记录屋况，并进行尺寸丈量。在实际了解空间的格局、採光、通風等条件後，設計師能更精準地規劃空間配置，並進一步討論空間需求之細節，根據屋主的個別生活習慣與愛好進行調整。

Step 3：平面配置规划提案 & 预算提报，签订设计合约

根据现场丈量的结果，设计师会产出平面配置图的初步规划，提出空间风格的设计提案，包含风格概念及建议选用的建材，并提供初估报价。在双方确认设计方案后，就能正式签订设计合约，并收取设计费，进入下一阶段的详细规划与执行流程。

（註：簽約後，設計費可部分折抵工程款。）

Step 4：细部设计规划 & 签订工程合约

完成平面设计方案后，设计团队会与屋主共同讨论建材、材质及色彩搭配，并绘制完整的平面图、系统图及立面施工图。设计完成后，则依据定案内容编列详细的工程预算，并与屋主确认工程进度与施工期限。在屋主同意预算与进度后，双方签订工程合约，并绘制3D渲染图。

Step 5：进场施工

施工阶段将由工务部门/设计师全程监工，并定期向屋主提供施工进度报告及现场照片说明，让屋主清楚掌握工程进展。此外，也有提供甲醛检测数值服务，确保居家环境的安全与健康。工程结束后安排全屋清洁，以利后续验屋、入住等流程。

Step 6：完工验收 & 保固说明

交屋前，工务部门会陪同屋主进行全室验收，双方确认工程完成度与细节无误后，签署交屋文件完成交屋。交屋后，提供以下保固服务：

• 工程保固2年
• 乳胶漆刷漆墙面免费补漆乙次（1年内）
• 系统柜之五金blum铰链/blum滑轨终生保固
• 终生保修服务，由售后服务中心安排

（註：保固内容以合约书与保固书为准，详细条款请参阅相关文件。为维护双方权益，保有调整保固规范的弹性。）

四、老屋翻新费用解析

（一）老屋改造4重点

老屋翻新预算建议依据以下4大重点来进行分配：

保护工程

老屋翻新工程开始前，必须先做好保护工程，避免破坏原有装潢或环境，甚至对其他住户造成困扰。通常会用夹板、防尘布等材料将施工区域与其他空间彻底隔离，并搭配隔音、防尘措施，降低施工过程中对周遭环境的影响。

基础工程

基础工程是老屋翻新的核心，工程内容包含隔间拆除与重砌、旧有结构加固、水电管线更新、防水工程等。主要根据老屋的格局、结构、管线等层面进行全面检查和修缮，确保房屋在翻新后的安全性和耐久性，使其符合现代居住需求和安全标准。

装潢工程

完成基础工程的结构补强后，就可以进行装潢工程，对室内空间进行美化和改造。像是天花板的设计与施工、地板铺设、墙面的泥作处理等，以及木作、系统柜等客制化设计。这个阶段就像是为老屋穿上新衣，透过装潢室內空间，打造出符合个人风格与需求的理想住所。

软装布置

软装布置是指通过家具、灯具、窗帘、地毯、抱枕、艺术品等元素来装饰空间，可以将个人的喜好、品味融入空间，营造出独一无二的居家氛围。“色彩搭配”是软装布置的关键，除了选择与墙面、地板颜色相呼应的色彩，也可以选择跳色来增加视觉亮点。

（二）老屋翻新费用分配建议

在费用分配上，4个改造重点的比例如下：

• 保护工程：5～10%
• 基础工程：50～60%
• 装潢工程：30～40%
• 软装布置：10～20%

保护工程是翻新初期的必要措施，虽然占比不高，却能有效避免后续不必要的维修费用；而基础工程涉及房屋的结构安全和使用功能，是老屋翻新的核心，因此占比最高；装潢和软装布置费用是老屋翻新过程中最弹性的项目，可根據个人需求灵活调整。

五、老屋翻新补助管道

老屋翻新补助管道 1：内政部【修繕住宅贷款利息补贴】

针对有老屋翻新需求者，中央政府每年会提供修繕住宅贷款利息补贴。以113年度为例，最高可贷80万元，并享有长达15年的利息补贴。民众可透过书面或线上申请，经审核通过后，即可享有优惠利率。

老屋翻新补助管道 2：地方政府补助（以【台北市协助老舊建築物修繕補助】为例）

除了中央政府提供的修繕住宅贷款利息补贴外，许多县市政府也针对老屋翻新推出不同的补助方案。以台北市为例，不仅提供外牆修繕補助，也補助緊急結構補強，但詳細的補助項目與申請資格會因縣市而異，建议直接向户籍所在地的政府单位洽询，以获得最即时的资讯。

六、老屋翻新案例详解

（一）光影书香｜挑高空间的阅读秘境

原建筑高挑宽敞的优势，成为此案的设计核心。在天花板设计上，以圆弧取代複杂线条，搭配温润的木质元素，营造出轻盈通透的视觉效果。不仅保留了原有的格局特色，更通过细腻的空间规划与材质选择，打造充满人文气息的居家环境。

• Before
  
• After
  

原为私密卧室的空间，经过巧妙改造，摇身一变成为兼具阅读、休憩与收纳的多功能书房。L型藏书阁与木桌板的搭配，营造出舒适的阅读氛围。并巧妙利用地坪高差，拓展了书房的收纳功能，也提供舒适的阅读坐卧场域。而半镂空围栏与垂直壁柜的设计，則增加了空间的层次感，让光影在空间中流转，为心灵打造一方静谧的休憩角落。

• Before
  
• After
  

（二）泠然善也｜在宽敞空间品味慢活

原本空间分割零散的中古屋，在设计师的巧手规划下，成为灵活、弹性的客制化生活场域。开放式的餐厨设计，让料理与生活紧密相连；多元的办公区域，满足现代人的多样需求。柔和的色调与自然材质的运用，营造出温馨舒适的氛围，让居住者在这里找到属于自己的宁静。

• Before
  
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原本分隔的卫浴空间经过整合，以轻柔温润的色调与玫瑰金的细致点缀，营造出奢华雅致的氛围。大面積的長形磁磚，搭配浴缸旁透光不透明的噴砂玻璃磚，不僅擴大了視覺空間，更引入自然光線。有效提升了空間質感，也巧妙地解決了採光不足的問題。

（三）老屋卧榻｜半弧空间的全新演绎

此案最大的特色为“半弧形阳台”，屋主原本设计为咖啡座式，经过双方仔细沟通后，将原本的阳台空间重新定义，改建为北欧木質調臥鋪。木質階梯式的臥榻，彷彿將戶外帶進了室內，多層式的設計不僅增加了收納空間，也創造了一個更溫馨的社交場域。

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整體空間的木質調也進行了大幅度改造，原先厚重的紅棕色調被清新柔和的北歐風淺色木質所取代，讓整體空間顯得更明亮通透。淺色木質的細膩紋理與其他材質巧妙交織，賦予空間豐富的層次感，同時保持著整體的和諧。

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