降价135万仍难出售，有业主选择“美化代售”公司反赔2万，质疑存在霸王条款
降价135万仍难出售，有业主选择“美化代售”公司反赔2万，质疑存在霸王条款
随着近几年房价深度调整，如何能快速地以理想的价格房子将卖掉，成为业主们心头的一大难题。不少业主将目光瞄准了近年来兴起的二手房美化代售公司，这类公司大多是以重新装修、缩短成交周期为卖点。然而，一位上海业主宋女士的经历却让人深思：她通过一家名为"塑房"的二手房美化代售公司出售房产，不仅未能如愿，反而陷入了一场合同纠纷。
业主的困境
自2021年下半年起，上海二手房市场逐步进入下行周期，宋女士一家打算将位于宝山区淞塘路的一套房屋（下称“宝山房屋”）进行出售。然而，房子的挂牌价从870万一路降至735万，即便降价135万元，房子依然没能卖掉。进一步下行的房价，让宋女士一家愈发焦急。
签约与承诺
今年8月，宋女士的儿子与塑房(上海)商务咨询有限公司（下称“塑房公司”）签订了一份合同，打算将房子交由塑房公司改造装修及代理营销。根据合同，塑房公司将为宋女士的房屋提供改造设计、代理装修、管理、推广等服务，并负责房屋的代理营销。合同规定，宝山房屋初步拟定价格为735万元，房屋塑装费为42万元，代理营销服务费为5万。
宋女士称，促成儿子最终选择塑房公司最关键的一点是，（塑房公司）的销售曾私下承诺，房子一定能以高于782万的价格（扣除售房中介费）卖出。然而，塑装合同中并未有类似承诺。根据塑装合同，其中特别指出，初步拟定价735万元由甲方拟定，此拟定价乙方不承诺为最终成交的甲方到手价。若售房价格（扣除售房中介费）超过782万元整，超出部分50%作为乙方增值服务费。
合同争议
今年10月中旬，看完样板间后，宋女士向塑房公司提出终止合同，并要求退回此前在签约时支付的2万块钱首笔塑装费。对于终止合同的理由，宋女士称，在参观塑房公司样板间期间，她发现虽然房间的装修风格较为上档次，但是实际所用装修建材价格与高昂的装修费明显不符。
宋女士指出，塑房公司在销售时承诺将为业主安装中央空调，并允许业主在格力、小米和美的三个品牌中进行选择，宋女士儿子选择了格力品牌。然而，在塑装合同中，所承诺的中央空调则显示为“格力中央空调(风管机)系列”。时代周报记者咨询格力天猫旗舰店客服获悉，中央空调是一拖多的形式，而风管机是一拖一的形式。相比于风管机，中央空调价格高出不少，且舒适度、节能、稳定性方面更优。
对于宋女士的诉求，塑房公司方面并不认可。塑房公司表示，合同中写明“在正式拆除原装修前，若甲方不继续履行合同，需支付乙方违约金2万元”，故塑装费不予退款。
法律分析
就塑装合同中条款是否合理，上海市浩信律师事务所高级合伙人王俊伟律师表示：“业主的诉求其实是卖房，不是为了装修，塑房公司在于业主签订合同时将卖不掉房子的风险全部转嫁给业主，这一项有点违背常理。从交易习惯来讲，这种交易模式应该是美化公司来投入装修款项、而不是客户来支付。”
王俊伟指出，塑装合同条款设计中明显带有诱导性字眼，比如在第四条第（3）项中注明：乙方（塑房公司）前期投入的硬装软装，明显与费用支付相互矛盾，给业主造成了费用都是美化公司最终承担的错觉，对客户明显不公平、不合理；其次，从双方对合同条款产生争议的解释角度，也应当作出不利于提供格式条款一方（塑房公司）的解释。
王俊伟建议，业主可根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条，来主张合同条款无效。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条相关规定， 有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
此外，王俊伟还指出，“合同中虽然有2万元违约金的约定，但业主也可以提出违约金过高、要求按实际损失进行调低，法院或仲裁机构也会根据实际损失情况酌情调整。”
行业背景
天眼查显示，塑房公司成立于2020年9月，注册资本为1000万元，法定代表人是朱济波，公司由上海塑房设计工程咨询集团有限公司全资持股，通过股权穿透可以发现，朱济波是受益所有人。官网显示，塑房公司是“Home Staging”模式在国内的领航者与改良者，该公司在二手房售卖过程中运用“塑装”单边代理模式的营销服务，为业主提供全方位服务，帮助业主更好更快地卖房。
值得注意的是，塑房公司在官网中讲述自身单边营销关于渠道维护时，所用的是太平洋房屋的照片。时代周报记者联系太平洋房屋相关人士，得到的回应是“太平洋房屋和二手房美化代售的公司没有合作。”
事实上，市场上的二手房美化代售公司并不在少数。以上海为例，除塑房外，亦存在不少二手房美化代售品牌，例如享友家、中城焕新家、焕新居等。有从业超10年的家装人士表示，二手房美化代售公司的兴起与近两年上海房价下行有关。“业主们急于变现，房子又有价无市。在这样的情况下，这种模式确实会吸引不少人尝试。”
另有业内资深人士指出，自2021年底至今，网络上出现了不少卖房宣传视频，声称“采用国外流行的Home Staging模式“、“业主挂了一年都没有卖掉，一个月就卖掉了”、“卖房全托管，房子我们负责装修，装修好了我们负责卖”等等。该人士表示，其实在2021年之前，也有干二手房美化代售的机构，但大都是为炒房公司。通常炒房公司自身会承担装修成本，如果限定时间内未卖出房屋，装修投入就送给业主，又或是公司直接把房子以约定的底价买下。随着2021年年底房价下行，二手房美化代售模式出现了迭代升级。“如今的二手房美化代售的模式，投入的所有装修成本，普遍都需要业主自己来承担，且约定高于某个价格之上成交的金额，还需要和公司五五分成。”
据该人士研究，虽然国内的二手房美化代售和国外的Home Staging有相似性，但是国外Home Staging服务商普遍采用局部修缮，和更低成本、更灵活的家具租赁模式，而非拆掉原装修重新装修。