房地产估价流程步骤详解
房地产估价流程步骤详解
房地产估价是一项专业性很强的工作，涉及多个步骤和环节。以下是房地产估价的基本流程：
一、获取估价业务
房地产估价业务的来源主要有三种：
- 政府委托
- 企业或个人委托
- 自有自估
二、受理估价委托
在受理估价委托时，需要注意以下几点：
- 明确双方权利与义务
- 合理安排时间及人员
- 保证估价质量
- 适当提供相关附加（增值）业务
- 注意适应相关行业的要求（如审计）
三、拟定估价作业方案
估价作业计划应当由经验丰富的估价师多人共同拟定。拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目链接做出统一安排。包括收集整理委估地产的相关资料、实地踏勘、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。
四、收集资料实地踏勘
需要收集的资料包括：
- 产权登记资料
- 地籍图
- 建筑平面位置图
- 地价、地租资料
- 市政管网图件及资料
- 城镇规划图
现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘察周围环境景观、地价调查等内容。
五、分析整理相关资料
对于收集的资料，应充分分析是否为估价作业必要的充分资料，以及该资料是否存在偏差或不真实，所以有必要对资料进行整理和分析，对针对不同估价方法所收集的资料进行归类：对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。
六、选定方法试算价格
根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料的状况。选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。
七、确定宗地估价结果
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后的估价额。一般有五种方法：
- 算数平均值
- 加权平均值
- 中位数
- 众数
- 以一种价格为主，其他价格进行参考
八、撰写估价报告书
土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认和备案。（从报告格式上看，宗地估计报告可分为书信式、文字式和表格式。）
九、交付估价报告
十、估价资料归档
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本文原文来自66law.cn