“三招”处置物业纠纷

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“三招”处置物业纠纷

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澎湃

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物业纠纷虽小，却关系着居民的日常生活和社会稳定。榆次法院通过创新调解机制，不仅有效解决了大量物业纠纷，还为基层社会治理提供了有益借鉴。

在社会治理架构里，“小物业” 实则紧密系着 “大民生”。物业纠纷通常涉案金额不大，看似是不起眼的 “小案”，但从日常居住体验，到社区治安、邻里关系，桩桩件件都与居民生活和社会稳定深度挂钩，无疑是基层治理中的关键要事。榆次法院敏锐捕捉到这一民生关切点，整合审判、调解、普法等多方力量，积极搭建沟通桥梁，助力业主与物业携手，秉持司法为民理念，用心用情解决好群众身边的“急事”和“愁事”！

前端布局调解站

激发解纷“源动力”

楼下李师傅因身体欠佳长期卧床养病。楼上房主从未露面，但近两年频繁更换租户，噪音扰民严重。不分时段做饭、洗衣、听音乐，半夜还常有人拖皮箱进出。李师傅发现不知何时楼上被改成了钟点房，找租户理论无果，他多次向物业反映，物业只说联系中介，噪音依旧。李师傅认为物业应尽责，一气之下向社区、住建局物业科投诉。社区工作人员向社区法官工作站包片调解员申请组织双方调解。

调解员经核实了解到，楼上业主非本地人，先委托中介出租，后委托亲戚短租，物业曾多次联系房东，但因对方不配合而搁置至今。对此，调解员秉持公平公正、互让互谅、及时高效原则，与社区、物业公司工作人员主动联系上门调解。通过咨询派出所、住建局、市场监督管理局、消防管理局等部门，共同分析问题，找出纠纷核心所在。在得知李师傅是退役军人后，由社区与退役军人服务站牵头，经多方推进，最终楼上业主保证不会再搞旅馆形式出租，物业公司也对自己工作中存在的失误做出了自我检讨，对李师傅表示道歉。至此，这件物业纠纷在诉前就得到有效化解，节约了司法资源，减轻了诉累。

针对涉房地产纠纷和物业纠纷不断增多的现状，2024年2月，榆次法院在市住建局设立了调解工作站。其案件来源涵盖当事人主动申请调解、法院委派调解以及信访矛盾引导调解三种方式。在此基础上，构建起了一套行之有效的 “三级调解机制”：首先由基层社区进行调解，若调解未能成功，则引导至工作站；若工作站调解仍未达成，便交由法院开展诉前调解。如此层层递进，确保纠纷解决路径顺畅、高效。

诉前调解专职化

探寻解纷 “最优解”

“物业服务不到位，费用催收倒是很积极，我家电梯口的墙面颜色都不一样，住进来这么长时间了也没有人来处理，小区经常停水、房产证的事尚未解决，物业服务没做好，我们为什么还要交物业费？”

郑某在榆次某小区购置了一套房产，因对小区物业服务质量不满，自2019年10月起便拒交物业费，所在小区物业经多次催讨无果后将郑某诉至榆次法院。经过前期摸排，承办法官了解到该小区体量大、住户多、类似纠纷多，便委托榆次区诉调对接人民调解委员会调解员进行调解。调解员认真听取双方意见后，一方面建议物业提高服务质量，重视业主提出的问题；另一方面也向郑某解释了交纳物业费的重要性，以及物业在小区管理中的作用。经过反复释法明理，最终促使双方达成调解协议，郑某当即履行拖欠的物业费，并承诺今后按时交纳物业费，物业公司也表示今后认真听取业主们的反馈，立行立改。

调解员

为了更好地化解物业矛盾纠纷，榆次法院成功引进诉调对接人民调解委员会入驻榆次法院诉讼服务中心，并设立了专职调解员负责处理与物业相关的矛盾纠纷。专职调解员通过 “线上 + 线下”相结合的创新模式展开调解工作，调解成功后，会引导当事人申请司法确认，确保调解结果具有法律执行力。而调解不成的案件，则会立案进入诉讼程序，充分保障当事人的合法权益。此外，这一调解团队不仅处理常规的物业矛盾纠纷，还积极参与化解多个物业小区的群体性矛盾纠纷，为维护社区和谐稳定发挥了重要作用。

“调判统一” 机制

引领解纷 “新风尚”

“咱们这件事，调解员引导我们互相换位思考，又摆事实讲道理，给出的解决方案不偏不倚，让我们心服口服。而且呢，排查出来的隐患，也都落实到人、处理完毕了。这个事儿总算是圆满解决了！”

一场大雨过后，某厂宿舍小区的地下停车库内积水深达半米之多，严重困扰了居民出行。而造成积水的原因是隔壁小区下水管道老化堵塞不通，导致雨水渗漏到某厂宿舍地下车库。受灾小区住户向新建东社区反映矛盾纠纷后，由社区组织特邀调解员就双方矛盾开展调解。

调解员在深入现场调查分析、与小区及社区负责人多次沟通后，结合争议焦点，对这起纠纷案件提出了四个处理方案：一是进一步确认当事人的产权隶属关系；二是明确当事人的产权责任划分；三是紧急行动，多方筹措维修资金；四是力求在汛期到来之前维修好下水管道，消除雨水造成的各种隐患。参加调解的当事人和见证人一致表示赞同。至此，该案得到了圆满解决。

考虑到物业纠纷数量多、类型复杂，负责诉前调解的调解员经常与审判法官召开协调会。在会上，统一调判思想，针对不同纠纷类型制定调解方案，从已生效案件中选取数个典型案例。对于已然成诉的物业纠纷案件，遵循“一小区一方案”的原则展开工作。对于进入诉前调解的同类型系列案件，便依照典型案例为标准开展调解。通过实行“双线并行、裁判示范”的模式，成功实现了人民调解、行业调解与诉讼调解的无缝衔接，让整个纠纷处理流程更加顺畅、高效。