房屋鉴价是什么？银行鉴价流程、试算及重点全解析

房屋鉴价是什么？银行鉴价流程、试算及重点全解析

自从亲青安贷款的出现，增加了不少年轻人购房的意愿，但你知道房屋贷款成数，与房屋鉴价结果息息相关吗？究竟房屋鉴价是什么？本文将快速整理银行鉴价流程、试算及相关的重点，让你在购房过程中更加顺利，提前掌握购房所需的资金。

房屋鉴价是什么？

房屋鉴价指的是，由专业鉴价人员针对房屋的地段、类型、屋龄、土地持有面积、周遭环境，评估房屋的市场价值。最常发生在进行房屋买卖的时候，因为要评估可贷款的额度有多少。其他像是房屋二胎、转贷，或是遭到查封、拍卖、强制执行时，也会需要进行房屋鉴价。

银行的房屋鉴价流程

房屋鉴价通常需要2~4个工作日，会依每家银行作业人员而异，一般银行的鉴价流程可以分为以下四个阶段：

银行房屋鉴价的2大试算方式

银行进行房屋鉴价的方式，可分为主委估价和行员估价两种：

• 委估价：委由不动产估价师到现场进行勘查、拍照，并提供估价报告书给银行。
• 行员估价：银行内部的鉴价资料库，通常可链接内政部实价登录平台，因此在初步评估时，可以由银行专员透过银行内部鉴价资料库，查询房屋过往纪录，并进行初步评估，最快1天内可提供初估的结果。但仅为「初步评估」，可能与最终价格有落差。

影响房屋价格的4大重点

有时鉴价的房屋价值，可能低于房屋的买卖价格，进而影响可以贷款的金额。以下我们介绍4个影响鉴价金额的原因：

重点（一）：房屋的类型、屋龄、坪数等条件状况

房屋鉴价会依房屋类型（透天、大楼、公寓、套房等），以及室內实际可使用的坪数，进行评估。此外，通常房屋的屋龄越高，要进行整修的机率越高，会因此影响房屋的市场价值，像是内部装潢、水電、照明等，以及外牆磁磚、整體建築方式，都是列入评估房屋价值的依据。

重点（二）：房屋的地段及土地的持有面積

房屋的所在地位于市中心还是郊區，两者的市场价值会不同，常听到的「蛋黄、蛋白、蛋壳区」，指的就是价值上的差异。而像大楼、公寓、社区型透天属于集合式住宅，房屋的土地是多人各自持有一小部分，这对鉴价结果也会有所影响。

重点（三）：房屋周遭的买賣成交行情

房屋鉴价通常会以「内政部的实价登录」作为衡量市场行情的依据。所谓实价登录，登载的就是每间房屋最终的买卖价格。因此，房屋鉴价时，如果房屋周遭的买卖行情不高，就会影响房屋鉴价的结果。

重点（四）：房屋附近的嫌恶设施

房屋附近的嫌恶设施，会影響居住意願，進而影響房屋的市場价值。而嫌惡設施大致上可分為3大類：

• 安全疑虑：像是焚化爐、高壓電塔、汙水廠、加油站等。
• 安寧干擾：廟宇、高架道路、特種行業等。
• 心理或風水層面：墳墓、凶宅等。

其他4个房屋鉴价管道

房屋鉴价的管道多元，除了银行之外，也可透过这4个管道，进行房屋鉴价：

鉴价后，这2大贷款注意事項要知道！

房屋鉴价完成後，就可以知道贷款的成数，也就是银行能给的贷款金额。但还有几个必须要注意的地方：

注意事项（一）：房屋用途、总价会影响贷款成数及利率

银行会根据房屋用途及总价，评估要贷款的成数及利率。一般作为自己或家屬居住使用的自用住宅，贷款成数最高，且有機會搭配政府的新青年安心成家的方案，获得較低的利率。另外，房屋价格较高时，也会影响贷款成数，像是台北市最高7,000万，新北市最高6,000万其他地区则是4,000万元为上限，超过贷款成数就会限缩至4成。

注意事项（二）：买家的信用、财力状况也会影响贷款

个人的信用状况不佳，像是有信用卡循环、迟缴、未缴等状况，除了会影响房贷利率之外，也会影响可贷款的金额，一般來說，會建议个人联徵的信用评分至少要600分左右。此外，个人的收入、财力、负债比，也会是银行评估还款能力的依据，收入稳定且高，代表偿债能力佳，贷款成数就会较高。

房屋鉴价不仅评估房屋的内外因素，房屋的地段、周邊功能、地区未来的发展，也都列入房屋鉴价的重要依据。同时，个人的信用、财力，也相当重要。如果房屋的鉴价低于买卖价格、结果不如预想，建议可以提供资歷较好的保证人，或是其他的财力证明，争取提升贷款成数。