公职律师说法丨码住！帮你避开交房时的那些坑
公职律师说法丨码住！帮你避开交房时的那些坑
“手里有房，心里不慌。”在中华民族传统文化中，“家”是情感的归宿，是心灵的港湾。买房是老百姓对“家”的执着体现，拥有一套属于自己的房子，就意味着“扎根”，漂泊的心就有了归属感，是人生中不可或缺的“硬件”。
买房纠纷看得多了
今天我们聊聊交房中有哪些“陷阱”
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案情回顾
张某某花费五百万元与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定房屋交付使用时间及取得竣工验收备案表的条件。到房屋交付时，房地产开发商向张某出示了由开发商组织设计、勘察、施工、监理等部门签署意见的“竣工验收合格记录表”，但并未向张某某提供建设行政主管部门或其他有关部门出具的建设工程竣工验收备案等证明文件。张某某以房地产开发商尚未办理竣工验收备案手续，所购房屋不能交付为由，拒绝收房，并根据购房合同约定要求解除合同并退回购房款等。
以案说法
1.房地产项目竣工验收合格记录表与竣工验收备案表是一回事吗？
当然不是，前者是开发商组织勘察、设计、施工、工程监理等单位签署的建设项目竣工验收合格证明，后者则是开发商根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》相关规定向建设行政主管部门提交相关建设工程资料，建设行政主管部门基于监督管理职责，出具的证明建设工程项目竣工验收合格的证明。
2.张某某拒绝收房的理由成立吗？
《四川省商品房买卖合同示范文本》（CH-2015-01）第十五条“商品房交付条件”载明“建设工程竣工验收备案证明文件”“建设工程竣工验收合格证明”以及“住宅使用说明书”“住宅质量保证书”“住宅工程质量分户验收结果表”、房屋面积实测报告书均为商品房交付的必要条件。
本案中，张某某所签的购房合同中约定了房屋交付使用时间及取得竣工验收备案表的条件，其以开发商未提供竣工验收备案证明文件为由，拒绝收房，应予支持。
3.竣工验收备案是开发商应当履行的义务吗？
《建筑法》《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规均明确要求商品房“验收合格方可交付”。而《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》进一步规定了开发商完成竣工验收备案的法定义务，以及开发商未在法定期限内予以备案的，将受到建筑行政主管部门的行政处罚。
4.法律上所称的“验收合格”标准是什么？
{
开发商出具的“建设工程竣工验收报告”
or
建设行政主管部门出具的“竣工验收备案表”
}
竣工验收报告是建设行政主管部门监管房屋竣工验收备案的重要备案资料之一，也是房屋交付使用的前提条件之一，更是办理不动产权登记的必要条件之一。根据《建筑法》《建设工程质量管理条例》相关规定，未取得竣工验收报告就交付房屋的，违反了国家法律法规，开发商会受到行政处罚的同时，还可能承担民事责任。如果因房屋质量问题造成重大安全事故的，开发商及其相关负责人还可能被追究刑事责任。
5.有竣工验收报告就可以交付房屋了吗？
房屋属于特殊商品，购房者与开发商在实质上并非完全平等的地位，建筑质量监管尤为重要，如果任由开发商自拟商品房买卖合同条款，规避行政主管部门出台的《商品房买卖合同示范文本》规定的强制性条款，可能会导致购房者合法权益受到侵害。故此，国家相继出台《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定开发商的备案义务，且四川出台了《商品房买卖合同示范文本》，将取得备案作为交付房屋的要件。
从本案中看，“竣工验收备案表”是房屋交付的约定条件，那是不是交付的法定条件呢？有关法律法规以及司法解释并未给出明确答案，各省份的政策也不一致，但无论从建筑工程质量安全事关重大，还是国家法律法规上的行政监管规则来看，应当以“竣工验收备案表”作为商品房交付的法定条件。
6.开发商不能提供房地产项目竣工验收备案表等证明，购房者怎么主张权利？
没有房产竣工验收备案表等证明文件，开发商就无法证明商品住房符合国家法律法规要求的验收合格，购房者住得不安心、不踏实，且是否能办理不动产权证也存在风险，容易产生购房及质量安全纠纷。
作为购房者，在开发商不能出具房产竣工验收备案表等证明文件时，可以拒绝收房；在合同约定交房期限内，开发商仍不能提供房产竣工验收备案表等证明文件的，可以要求开发商承担逾期交房的违约责任，开发商未组织竣工验收或竣工验收未合格的，还可以要求退回全部支付款项及利息。
7.购房者明知或不知开发商交付的商品房不符合合同约定或者法定的交付条件，接收房屋交付，法律后果会一样吗？
明知不符合合同约定或者法定的交付条件，仍接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，法律不予支持。但购房者有权要求开发商依据法律规定或者合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付不具备而造成购房者实际损失的，开发商应予以赔偿。
不知交付的商品房不符合合同约定或者法定的交付条件，接收房屋交付的，开发商以购房者已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，法律不予支持。对购房者是否明知或者应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。
公职律师提醒
01
签订购房合同时，注意交房约定条款上是否要求以房屋竣工验收备案为交房要件。没有该项约定的，买房时要慎重决定。
02
接到开发商交房通知时，查看合同约定交房条款，按照合同约定，实地参与验房，不要盲目相信开发商的品牌效应。
03
验房时要求开发商出示当地建设行政主管部门的竣工验收备案表、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明资料。
04
合法权益受到侵害时，注意留存相关证据，依法向人民法院主张；开发商违反建设法律法规的，购房者还可以向建筑行政主管部门进行投诉反映。
法律依据
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《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。工程竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第九条 建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。