你家的房子到底有没有你的一半？军队律师一文解读婚姻中的房产权属划分
你家的房子到底有没有你的一半？军队律师一文解读婚姻中的房产权属划分
近期各地楼市新政陆续出台，官兵对房产权属问题的咨询占比显著升高。为回应关切，我们整理相关案例，推出房产专题——你家的房子到底有没有你的一半？下面让我们跟随军队律师的脚步，一起了解一下吧。
案情介绍
2018年，军官小张和爱人小王结婚后，小张父母出资为小两口付了婚房首付，登记在双方名下，约定夫妻双方共同还贷。今年，两口子感情不合闹离婚，小张咨询：如果离婚房子该归谁？怎么分？
律师解答
（一）婚前买房
婚姻中的房产权属问题，主要涉及民法典第一千零六十二条、第一千零六十三条及婚姻家庭编司法解释等相关条款，需要结合“婚前还是婚后、全款付清还是分期贷款、登记在一方名下还是双方名下、是否有明确约定”等情况进行综合分析判断。
- 一方全额出资
（1）登记结婚前，一方全额出资，房屋登记在出资方名下，一般认定为出资方个人财产。
（2）登记结婚前，一方全额出资，房屋登记在出资方名下，婚后加另一方名字，一般认定为夫妻共同财产。但是，加名并不意味着产权可以对半分，真正影响房产份额分割的因素，司法实践中更多考虑的是双方对该房产出资比例等现实情况。
（3）登记结婚前，一方全额出资，房屋登记在双方名下，登记结婚后，一般认定为夫妻共同财产。
（4）登记结婚前，一方全额出资，房屋登记在对方名下，多数情况下，该情形通常以结婚为目的，认定为夫妻共同财产。
- 双方全额出资
（1）登记结婚前，房屋登记在双方名下，登记结婚后，一般认定为夫妻共同财产。
（2）登记结婚前，房屋登记在一方名下，在认定权属时，法院会结合双方的购房合意、购房用途、款项来源、实际居住情况等因素来综合判断房产归属，并不是只凭房产登记就直接定性。
- 父母出资
房产价格昂贵，而年轻人积蓄往往不多，买房时常常免不了父母的帮衬。
（1）登记结婚前，房屋由一方父母全额出资，登记在自己子女名下，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，属于自己子女的个人财产。
（2）登记结婚前，房屋由一方父母支付首付款，登记在自己子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷，离婚时，房屋多认定为登记方的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款及相对应的财产增值属于夫妻共同财产。
（3）登记结婚前，房屋由一方父母支付首付款，登记在双方子女或者另一方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷，房产可以推定“父母有赠与双方的意思”，应认定为共同共有。
（二）婚后买房
婚后买房，也可以从房屋出资来源角度分为一方全额出资、夫妻双方出资、父母出资等情形。
- 一方全额出资
登记结婚后，一方以婚前资产全额出资，且房屋登记在出资方名下时，应认定为该出资方个人财产。
- 夫妻双方出资
登记结婚后，夫妻双方出资，无论房屋登记在夫妻一方还是双方名下，原则上应认定为夫妻共同财产。
- 父母出资
登记结婚后，一方父母出资仅登记在自己子女名下，司法实践主流观点认为这是对自己子女的赠与，属其个人财产。婚后，一方父母全额或部分出资，登记在双方名下或另一方子女名下，一般可以推定“父母有赠与双方的意思”，应认定为夫妻共同共有。
本案中，小张和小王的情况属于婚后购房、父母出资首付款、登记在双方名下、夫妻双方共同还贷的情形，该房产应认定为夫妻共同财产，离婚时，应当进行析产，按照等份共有原则公平分割。
（三）特殊情形
一般来说，夫妻共同共有房产析产一般采取等份共有原则公平分割，但实践中也存在只有部分房产价值属于夫妻共同财产的情况：
举个例子
一栋房产购买成本为100万元，一方父母婚前支付60万元，贷款40万元，登记在该子女名下，婚后由夫妻共同还贷。当前，房产价值200万元，夫妻已共同还贷30万元，若双方离婚则需获得房产一方对另一方共同贷款的本金、利息及房屋增值部分进行补偿。
第一步：计算房产增值率
房产增值率=不动产现价格÷不动产成本（购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用，其他费用通常包括各类手续费、登记费、税费、中介费等为购置房屋付出的各类支出），例子中房产购买成本为100万元，现在的价值为200万元，则房产增值率为200%。
第二步：计算非产权登记一方
所得的补偿款
非产权登记一方所得的补偿款=（共同还贷部分×不动产升值率）÷2。夫妻共同还贷30万元，则一方可以获得的补偿款为30万元×200%÷2=30万元，所以获得房产的一方应向另一方支付补偿款30万元。
具体的计算方式还要综合分析收入、财务需求、未来的财务规划及双方有无过错等实际情况，不同地区也有所差异，这里仅供简单参考。
（四）几点建议
为避免将来可能出现的房产争议，在此建议：
- 明确房产登记
在购房登记时，夫妻双方要明确房产是共同财产还是个人财产。如果房产是夫妻共同财产，即使只登记在一方名下，也应在购房合同或其他文件中注明。
- 签订书面协议
夫妻双方可以单独签订书面协议，明确房产的归属、双方对房产的共有权利以及未来可能发生的分割情况。
- 保留共同还贷记录
在婚姻期间，最好保留双方共同还贷的记录，包括银行转账凭证、还款记录等，以证明双方对房产的共同贡献。
- 婚前财产公证
如果首付款是一方父母出资，可以考虑进行婚前财产公证，明确这部分资金是个人赠与还是对双方赠与。
特别提醒
温暖的婚姻比冰冷的房产更为重要，广大官兵要树立正确的婚恋观，我们选择的是人，不是房子，决定婚姻的重要因素是人品而不是房产，我们的婚姻不应被房子绑架，放下攀比心理，卸下不必要的社会压力，婚姻和爱情才会更持久、更纯粹。
本文原文来自澎湃新闻