答疑精选：免租期如何税前扣除租赁费用？

答疑精选：免租期如何税前扣除租赁费用？

案例背景

A公司于2013年7月租赁B房地产开发公司房产用于经营宾馆业务，租赁合同约定租赁时间为10年，免租期6个月（即总租赁期为10年6个月）。第一年租金为40万元，租金逐年按一定比例递增，总租金为500万元。针对此案例，需要明确以下问题：

1. 承租方A公司和出租方B公司的会计处理方式
2. 承租方A公司房屋租赁支出的税前扣除方法
3. 出租方B公司如何确定房屋租赁收入

会计处理

经营性租赁在会计处理上，对于出租人提供免租期的情况，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配。这意味着免租期内出租人也应确认租金收入。承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内也应确认租金费用。

实践中，绝大多数情况下应采用直线法分摊，“其他合理的方法”虽然在理论上不能排除，但在实务中极其罕见。

税务处理

出租方税务处理

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条和第十九条的规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。这意味着预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认，也应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，应当按照收入与费用配比原则，出租人在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。这意味着企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入可以在租赁期内根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。

如果B公司是一次性收取10年的租金收入，则在申报2013年企业所得税时，应确认租金收入为500÷（10×12+6）×6=23.81（万元）。本例中，B公司按照合同约定分期收取租金，则应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认企业所得税应税收入的实现，2013年为免租期，相应免租期企业所得税不确认租金收入的实现。

承租方税务处理

根据《实施条例》第四十七条的规定，以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。也就是说，承租方支付的租金并非是在实际支付的当期一次性税前扣除，而应一律按租赁期限均匀扣除。在承租方的税前扣除上，与会计规定是一致的。上例中，承租赁方A公司2013年当年应确认租金支出500÷（10×12+6）×6=23.81（万元）。