深度：如何推算成都二手房挂牌及成交趋势？
深度：如何推算成都二手房挂牌及成交趋势？
成都楼市迎来重大政策调整，从首付比例到贷款利率，一系列新政的出台引发了市场的广泛关注。本文将通过最新数据和具体案例，深入分析成都二手房市场的最新动态，探讨新政对市场的影响以及未来趋势。
上月底，成都发布最新房贷政策，多家银行陆续响应执行。成都发布官方信息显示，民生银行成都分行最新实施的房产金融政策中，首套商住房最低首付15%，利率最低较LPR下降60个基点，也即3.35%利率；二套房最低首付25%，利率最低较LPR下调30个基点，也即3.65%利率。
多方信息显示，农行、中行、兴业、招行、建行等均已开始实行新政，目前各家银行的最新利率与民生银行的标准一致。
再加上更早前的公积金贷款利率宣布下调，当前在成都买房，贷款政策已经少见的宽松。
成都最新贷款政策执行标准
在428、517、531，多轮新政刺激下，成都市场已经感觉到明显振动。克而瑞数据显示，2024年5月，成都商品住宅成交面积达126万方，环比4月实现9%的增幅，比一季度月均增34%，在全国30个重点监测城市中，实现再度领跑，独立行情复燃。
但值得关注的是，除开新房，与普通业主关系度更为紧密的二手房市场究竟又变化几何？
值得一提的是，4月起贝壳找房网站上已经不再显示成都二手房挂牌总量。早前我们统计数据显示，截止2024年3月5日，贝壳找房上仍有约224444套二手房房源挂牌。
而结合3月、4月、5月新增房源量 （分别约36118、30437套、31626套）和成交量 （分别约18773、20298套、19489套）情况，可以预估截止5月底，贝壳找房上成都二手房挂牌房源总量约在26.4万套 （含车位、商业等，预估数据有误差，仅供参考）。
另外，新政后的首月，也即5月，贝壳找房上新增房源量约31626套，与4月新增房源量大致持平，增幅不大。这说明，虽然成都二手房挂牌量在全国范围内看库存量巨大，但总体趋稳。
数据综合整理自贝壳找房、成都住建
新政后的成都二手房市场中，优质房源的走量始终坚挺。
上月刚成交的一套位于金融城誉峰，建面约354㎡房源，成交总价2800万，单价约7.9万/㎡。从挂牌上架，到售出下架，仅耗时一天！仅一次带看就成交！0次调价！
据经纪人介绍，誉峰无论一期还是二期，成交户型以建面约180㎡、202㎡、221㎡户型居多，建面约360㎡楼王户型 （即该次成交房源户型）鲜有成交，因为该户型很少流入市场，一经面世也备受市场追捧。由于这套房源成交周期极短，经纪人称房源甚至还没有来得及拍摄图片，就已经成交。
之所以受追捧，是因为建面约360㎡带泳池楼王户型仅规划了56套，该户型的“一户一泳池”，也是誉峰的代名词 （誉峰建面约245㎡户型也带泳池），在当时的成都，相当具有开创意义。
而这一次成交也足以说明，优质房产在任何时期都能实现跨越周期。新政之后的成都市场，无脑盲选不可取，房产的筛选标准已经进入了重“质”而非重“量”的阶段。
同样是新政后，5月，一套位于天府新区麓山国际社区的独栋产品以5880万总价成交，成交单价86344元/㎡，挂牌仅91天，带看仅21次，且0次调价！在超5000万总价的豪宅级别里，这样的带看转化率和成交效率，不可谓不高。
该房源建筑面积约681㎡，为独栋产品，8室3厅，共3层，板楼，朝东。
△图据贝壳找房
值得注意不仅是在当下市场环境中，该房源还能以超8万/㎡的单价火速成交，还有同小区三年内迅猛增长的二手房出价力。
贝壳找房信息显示，该小区目前仅有2套房源成交，除此次房源外，另一套成交于2021年6月2日，当时成交价2745万，折合单价40255元/㎡。但两套房源的面积、户型大致相当，不同的是2021年成交房源为毛坯，而新近成交的房源有将近1000万的精装修。
也就是说，三年时间里同面积相似户型，麓山国际碧影溪这套房子实现了超3000万的增幅。即便刨除1000万的精装修，增值幅度也有超2000万。更何况，上一次同户型的成交时间还是普遍认为是市场高点的2021年。
△图据贝壳找房
目前看新政对二手房市场最直观的影响，是带看量的提升。
贝壳找房上4月新增带看次数月71511次，而5月带看量达到782751次，比4月有明显增长。
同时，贝壳研究院报告称，4 月 1 日-27 日期间，4 月 28 日-5 月 15 日房源挂牌、商机量、客户成交量均有 10%-15%左右的上浮。尤其是 5 月 12 日周日当天，带看量攀升，超过五一假期最后 1 天，接近今年春节开年后的周末水平。而第二轮517新政后次日，贝壳找房带看人数又突破到9062，与5月12日相当。
可见，客户看房热度仍在提升，新政对市场的呵护与刺激作用仍在释放。
新政后的二手房成交情况方面，3月29日-4月27日期间，大成都范围内共成交二手房18989套房源，其中中心城区16087套，远郊区3029套。而新政后30天内，大成都范围内共成交二手房18526套房源，其中中心城区15909套，远郊区2617套，成交量变化总体平稳。
认购备案数据有延迟，节假日期间一般无备案，新政首周恰逢五一小长假，认购备案数据或有可能自然顺延至下一周。中心城区是指11+2区域。
产品结构方面，新政后的二手房成交主力仍是建面90-100㎡、总价约200万以内的房源。
相比四川省内购房客群，外省购房者受新政的鼓舞更显著。
贝壳研究院报告显示，5 月成都贝壳二手成交客源中，约有 1/5 来源于省外地区，日均成交量相比新政前提升 17%，而省内购房者这一比例仅为 5%左右。
新政后，省外客户成交周期明显加快，客源成交周期缩短至50天，省内非蓉购房者成交周期 56 天，缩短天数不及省外和蓉籍客群。
省内非蓉籍中，内江、阿坝、攀枝花在新政后成交占比上升较快。
而外省购房者分布方面，除了重庆、甘肃、河南等传统的中西部地区购房者较为活跃，河北、广东、吉林等购房者对成都楼市的关注度也在新政后提升显著，在蓉置业吸引力从中西部地区向东、北部地区蔓延。
贝壳研究院报告指出，新政后，省外购房者以改善性需求为主，对住房品质要求更高，成交周期更长，决策更谨慎。而省内非蓉地区的购房者更年轻，刚性特征更明显，成交决策周期也更短。
核心原因在于，不同原籍在蓉置业购房客群存在年龄差异，30-40岁的中年人是省外在蓉置业的主力军，占比将近一半，而省内非蓉购房者则以 20-30 岁居多。
对于区域的选择方面，外地购房客群，也有明显的喜好分化。
**省外购房者更青睐的5+2 区,**尤其是高新、青羊和天府新区；省内非蓉购房者则更偏好近郊的郫都、龙泉、温江等区域。
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