面对居住权，我们该如何拥有
面对居住权，我们该如何拥有
居住权是民法典中新增的一种用益物权，它与房屋所有权相分离，可以满足特定群体的住房需求。近期，《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》向社会公开征求意见，引发了社会对居住权制度的广泛关注。本文将为您详细解读居住权的定义、设立方式及其与租赁权的区别，并介绍如何合法设立居住权。
居住权的定义与意义
居住权是民法典中新增的一种用益物权，其设立旨在满足特定群体的住房需求，尤其是老年人等弱势群体。根据民法典的规定，居住权是指居住权人对他人住宅的全部或部分享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。这种权利的设定，既保障了居住权人的居住需求，又充分发挥了房屋的使用价值，具有重要的社会意义和制度价值。
居住权与租赁权的区别
虽然居住权与房屋租赁权在形式上相似，但两者存在本质区别：
法律性质不同：居住权属于独立的用益物权，居住权人可以对房屋进行专属和排他地利用；而房屋租赁权作为债权，出租人与承租人通过租赁合同约定双方权利义务，不具备严格意义上的物权效力。
稳定性不同：居住权的期限可以是终身的，法律未对其期限作出限定；而租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。
取得条件不同：租赁权的取得通常需要支付租金；而居住权的设立既可以是有偿的，也可以是无偿的。
转让继承性不同：承租人可以将租赁物转租给第三人；而居住权不得转让、继承。
居住权的设立方式
居住权可以通过以下两种主要方式设立：
1. 以合同设立居住权
这是最常见的设立方式之一，通常发生在直系亲属或亲友之间。根据民法典第三百六十七条规定，设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同，合同一般包括当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等内容。
需要注意的是，设立居住权必须向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。未办理登记的居住权合同不产生物权效力，只能基于合同向相对人主张权利，不能对抗第三人。
2. 以遗嘱设立居住权
民法典允许公民以遗嘱形式在自己享有所有权的房屋上为他人设立居住权。遗嘱设立居住权包括遗嘱继承和遗赠两种形式。根据民法典第一千一百三十四条至第一千一百三十九条的规定，遗嘱形式既包括自书、代书、打印等书面形式的遗嘱，也包括录音录像和口头遗嘱。
如果选择以自书遗嘱、代书遗嘱等书面形式设立居住权，因上述遗嘱均为书面形式，具有严格的书写要求，若遇争议，法院可直接对书面遗嘱进行审查。而口头遗嘱缺乏实质载体，真实性较难判断，若必须通过口头遗嘱设立居住权，应符合以下三个要件：一是遗嘱人立遗嘱时处于生命垂危或者遭遇重大意外等紧急情形；二是应有两个以上见证人在场见证；三是危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立口头遗嘱无效，还需及时变更遗嘱形式。
居住权登记与注意事项
登记的重要性：居住权的设立必须经过登记，未登记的居住权不产生法律效力。
登记程序：申请人向不动产登记机构申请居住权登记时，应对其提交的申请材料真实性负责。不动产登记机构仅对申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查。
错误登记的救济：因申请人提交虚假材料造成错误登记的，受错误登记影响的利害关系人可以向不动产登记机构申请撤销或变更，也可以直接提起行政复议、行政诉讼程序寻求救济。如果当事人或利害关系人对居住权登记所依据的基础民事法律关系产生争议，包括对居住权合同、遗嘱、法律文书等的效力以及不动产的权属等存在争议，应当先提起民事诉讼，再根据民事案件的判决结果到不动产登记机构办理更正登记，或就居住权登记行为申请行政复议或提起行政诉讼。
结语
居住权制度的设立，为满足特定群体的住房需求提供了新的法律途径。无论是通过合同还是遗嘱设立居住权，都必须严格遵守法律规定，确保权利的合法性和有效性。同时，居住权的设立也对房屋租赁和二手房买卖产生了重要影响，当事人在租房、购房时应特别注意查询房屋是否已设立居住权，以避免不必要的纠纷和损失。