2025年日本房地产市场：富裕阶层交易表现依然良好

2025年日本房地产市场：富裕阶层交易表现依然良好

2025年日本房地产市场将延续2024年的趋势，整体保持良好态势。然而，市场分化加剧，富裕阶层与普通消费者的需求出现明显差异。在东京都心区域，房价持续上涨，而大众市场则面临更大挑战。

2024年即将结束，这一年日本银行调整货币政策，3月取消负利率，7月提高政策利率，标志着进入"有利率时代"。政治方面，岸田政权更迭后，石破政权在众议院选举中遭遇挫折，成为相对少数的执政党。国际上，特朗普在美国总统大选中再次当选。在国内外政治经济环境日益复杂的背景下，2025年日本房地产市场将受到何种影响？

总体来看，2025年日本房地产市场仍将保持良好状态。但若聚焦于分售公寓大厦市场，高收入群体与普通自住需求群体之间的差异将进一步扩大。大众市场可能面临更大挑战，而面向富裕阶层、投资者和高收入双薪家庭的物业仍将表现良好。

在东京都心区域，即使是中古公寓大厦，平均价格已超过1000万日元（约合人民币50万元），千代田区更是逼近2000万日元（约合人民币100万元）的水平。都心区域的房价仍有上涨空间，新屋和中古屋的上涨趋势带动了周边23区的价格上涨。目前没有导致价格下跌的因素。

针对自住需求的公寓大厦市场，消费力并未见提升，价格上涨让许多人望而却步，销量可能下滑。相比之下，富裕阶层无论面对价格还是利率上涨，只要经济和股市保持稳定，2025年的表现预计与2024年相当。

东京都心房产成为类比股市的投资品

当前市场状况导致土地开发商减少新建公寓大厦的供应量。预计2024年供应量将较去年减少10%以上，2025年可能维持相同水平或继续下滑。由于建筑成本和劳务费用不断上涨，开发商不得不将成本转嫁给消费者。一般消费者预算与销售价格的差距加大，开发商可能缩小销售区域，采取更为保守的供应策略。新建公寓大厦没有降价的理由，日本全国的新房价格也几乎没有下跌。

中古公寓大厦的价格比一年前上涨10%，都心区域涨幅更是达到15%-20%。据东京KANTEI调查，都心周边区域呈现下滑趋势，与都心区域的价差进一步扩大。这反映出购买者属性的差异。

富裕阶层的购房行为更加明确，他们不会因为价格较低而转向东京城北或城东地区，也不会因为东京房价过高而转向大阪或名古屋等地方核心城市。他们更关注福冈、冲绳、京都等地。公寓大厦和东京证券交易所的上市股票市场呈现出相似现象，都心区域的房产已成为投资标的。

2025年房地产交易额将达5万亿日元规模

日本房地产投资市场前景如何？仲量联行认为日本属于成长区域。尽管面临人口减少的挑战，但日本的地缘风险优势使其成为相对安全的投资目的地。全球投资者对日本的关注度提升，2024年东京证券交易所的日经指数创下35年新高就是明证。

2024年前三季度，日本国内房地产交易额与去年同期相比，办公楼增长33.9%，租赁住宅大幅增长80.3%。这种增长主要源于合并出售物业交易的复苏，每笔交易金额达到200亿至300亿日元。日本国内投资者表现出积极购买意愿。

商业设施增长21.7%，入境旅游热度带动郊区购物中心和超市等与当地紧密相关的商业设施交易。投资者追求都心区域无法达到的高回报率。

酒店增长89.5%，入境游客增加推动客房平均单价显著增长。许多投资者同时采用长期投资的核心策略和提升现有酒店价值的价值提升策略。

从这些数据来看，2024年房地产交易额截至第三季度已超过2023年全年，全年预计将达到4万亿日元。在此趋势下，2025年甚至可能达到5万亿日元的规模。

关于日本银行的金融政策，预计不会出现急剧加息。目前长期利率约为1%，除非长期利率上升，否则日本银行不会加快加息步伐。日本与其他国家相比利率较低，因此无需调降房地产价格。海外投资者针对亚太地区的闲置资金规模庞大，预计2025年将加大对日本房地产的投资。

日本政经稳定性和作为经济核心地区的东京地位目前看来不会动摇。即使在人口减少的时代，东京在2035年之前仍有望保持较大成长空间。