换房必看！2025 年最新住房转让涉税指南

换房必看！2025 年最新住房转让涉税指南

在房产交易成本中，税费往往占比颇高，但合理利用政策却能省下真金白银！本文特别整理了居民个人分类所得中财产转让所得下的2025年最新住房转让涉税全攻略，帮您算清每一笔账。

个人转让住房涉税分析

个人所得税

应纳税额 = 应纳税所得额 × 20%

应纳税所得额 = 转让收入（不含增值税） - 房屋原值 - 转让税金 - 合理费用

转让收入

以实际成交价格（不含增值税）为准。
提示：若申报价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权核定。

房屋原值（分类确认）

• 商品房：购房款 + 契税
• 自建住房：建造费用 + 相关税费
• 经济适用房：房价款 + 税费 + 土地出让金
• 已购公有住房：房价款 + 向财政部门缴纳的收益 + 税费
• 拆迁安置房：按补偿方式差异化确认
  1. 取得货币补偿后购置房屋的：房屋原值 = 购置支付的房价款 + 缴纳的相关税费。
  2. 房屋拆迁采取产权调换方式的：所调换房屋原值 = 拆迁协议注明的价款 + 缴纳的相关税费。
  3. 房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的：所调换房屋原值 = 拆迁协议注明的价款 + 缴纳的相关税费 - 货币补偿。
  4. 房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的：所调换房屋原值 = 拆迁协议注明的价款 + 缴纳的相关税费 + 支付的货币

转让税金

实际缴纳的城建税、教育费附加、土地增值税、印花税（不含增值税）。

合理费用

装修费：凭合规发票限额扣除

• 已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的 15%。
• 商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的 10%。
  提示：纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用
  贷款利息：凭银行证明据实扣除。
  其他费用：手续费、公证费等凭有效凭证扣除。
  提示：若无法提供完整原值凭证，按转让收入的 1%-3% 核定应纳税额。

税收优惠

个人转让自用 5 年以上且为家庭唯一生活用房，免征个人所得税。

增值税

个人转让自建自用住房：免征增值税。
个人转让外购住房：

• 持有期>= 2年：免征
• 持有期＜2年：不分地区与住房，全额缴税（征收率5%） 应纳税额=全额÷（1+5%）×5%

免印花税及土地增值税

个人买卖住房签订的合同，免征印花税。
对个人转让住房暂免征收土地增值税。

个人换购住房退税政策

政策内容

政策期间：2022 年 10 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日。

适用条件：

• 出售自有住房后 1 年内，在同一城市重新购房；
• 新购住房金额 ≥ 现住房转让金额：全额退还已缴个税；
• 新购住房金额 < 现住房转让金额：按比例退还（退税比例 = 新购金额 / 现住房金额）。
  对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
  同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

纳税申报：

主要参考来源：