四代住宅设计趋势：产品体系研究与现实痛点解决方案

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@小白创作中心

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https://news.justeasy.cn/news/28109.html

2024年，四代住宅潮流席卷房地产市场，以其高得房率和居住体验，以及差异化产品力、去化率和溢价能力成为购房者和开发商的“新宠”。

事实上，第四代住宅早在2017年就在国内出现，但由于政策标准、气候条件等限制，并未在短期内形成广泛影响力。近年来，随着政策助力、市场的结构性调整、设计及建造技术发展，四代住宅迎来其发展契机。2021年，中国工程建设标准化协会发布《城市森林花园住宅设计标准》，同年，四代住宅产品加速走入公众视野。

2024年全国有超过28个城市出台了第四代住宅的相关政策。据不完全统计，全国已有20多个城市开发了约100个四代住宅项目。四代住宅的受众已在从改善客群向刚需客群延伸。

《城市森林花园住宅设计标准》将城市森林花园住宅基本分为两类：空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅。目前，市面上常见的第四代住宅多为这两类及其衍生产品。

克而瑞研究显示，相较市场常规住宅产品，部分四代住宅销量居前，在核心一二线城市中，部分项目凭借得房率的提升和功能空间的逐步完善而实现热销，成为区域销量王者。

点楼+错位布局

点式布局：景观展示界面最大化，点式布局使每户住宅都拥有360°的景观界面。
错位布局：侧面视线无遮挡，错位布局将建筑侧立面视野错位，视野开阔。
大面宽策略

徐辉设计丨四代住宅设计案例示意
大面宽户型增加南向开间增加侧向光照进入。
边厅户型

徐辉设计丨四代住宅设计案例示意
采用边厅户型设计，增加侧向挑台，扩大客厅南向及侧向开窗面，增加光线引入面。

在上下层住户之间设置视线遮挡挑板，保证住户的隐私性。在视点高度不变的前提下，上层视线挡板的出挑长度与下层住户露台的出挑长度成正比例关系。

徐辉设计丨四代住宅设计案例示意
视线挡墙结合艺术玻璃、异形格栅、绿化等设计，兼顾采光、成本和隐私性。

徐辉设计丨四代住宅设计案例示意
上下两层设计为复式户型，或公共区域设置为通高挑空区域，增强住户隐私性，提升住户居住品质。

四代住宅为外挑空中绿化庭院，空中庭院具有出挑长、面积大、荷载重的特点。目前，大多数空中庭院的设计可通过变截面加腋等结构形式进行处理，不需要额外加斜支撑。这样的设计方式既可以减少对室内采光的影响，又能够提升建筑立面的美观性。

当空中庭院出挑部分长度过大时，就需要结合具体荷载和受力特点采用剪力墙后设置端柱+斜撑的结构形式（需结合出挑长度，覆土荷载等综合因素决定），在有效保证结构安全性的前提下达到结构的最优成本。

此外，为尽可能优化成本，还须注意：

种植顶板耐根穿刺设计
第四代住宅庭院防水为一级防水，采用三道防水体系。首层设置的阻根层是一道耐根穿刺防水材料，考虑到部分植物根系具有极强的穿透能力(如竹子、茅草等植物)，故可采用耐根穿刺防水卷材，这是将物理、化学方法相结合的处理方式，使其具有生物阻挡及机械阻拦的双重特性，提高屋面防水性能。

防水做法自上而下为：排水板+细石混凝土保护层+耐根穿刺防水卷材+普通防水卷材+涂料防水+结构基层，此类防水为涂料+卷材复合体系，提升满粘率，防止窜水。

排水优化设计
传统露台的地漏排水，排水能力较差，且沉箱地漏支管穿板，影响下层的美观和整体性。四代住宅露台排水优化设计采用雨水口排水，排水能力强（约为地漏排水能力的5.43倍），也可增设排水孔排水方式，提升排水收集能力，且下层无支管露出，美观整齐。

排水系统优化
照明优化
选用琥珀色或暖白色LED灯（波长＞550nm），降低对蚊虫的吸引力；重点区域设置“太阳能驱蚊灯”，搭配电击网，白天储能夜间工作。
花园植被的优选与维护
种植驱蚊类植物，如柠檬桉、香茅、薄荷、薰衣草、万寿菊等释放天然驱蚊成分的植物，形成防护带；搭配迷迭香、罗勒等香草，兼具实用性与驱虫效果；选择排水性好的品种（如多肉、耐旱草本），避免种植易积水的植物（如凤梨科）；修剪茂密绿植，减少蚊虫藏匿空间。
采用智慧灌溉系统
实现准时、定量灌溉，以及智慧控制。采用土壤湿度传感器测量土壤相对含水量，并将数据传递到移动客户端等智能灌溉系统上来准确、定时定量的进行植被灌溉。