房贷那些事儿：等额本息、提前还款与理财策略全解析
房贷那些事儿：等额本息、提前还款与理财策略全解析
在当前的经济环境下，房贷问题成为了许多家庭关注的焦点。从等额本息到等额本金，从提前还贷到利用理财工具优化负债，各种选择让人眼花缭乱。本文将通过具体的数据和计算，为您详细解析这些复杂的金融概念，帮助您做出更明智的决策。
等额本息与等额本金：如何选择？
办理房贷时，我们有两个选择：等额本息或等额本金。无论哪种方式，每个月还贷的钱都包含了本金和利息两部分。
- 等额本金：每次还给银行的本金是一样的。
- 等额本息：每月归还银行的总金额（本金+利息）始终是同一个数。
假设现在有一笔20年期的百万贷款，两种方式下的还款计划如下：
从上图可以看出，等额本金方式下，利息总额确实比等额本息少。但这种差异主要是因为等额本金方式下本金减少得更快。具体来说：
- 等额本金：前期还款能力较强的人，或即将退休、赚钱能力减弱的人更适合。
- 等额本息：适合每月有稳定现金流、且前期支出压力较大的家庭。
提前还贷：划算吗？
等房贷还上一段时间，手上有了笔闲钱，你可能会琢磨起提前还房贷的事儿。这时，你应该会看到一个说法：还款越到后期，剩下的都是本金，提前还款就不划算了。事实果真如此吗？
先上个结论：划算与否不是看还剩多少本金/还了多少利息，看的是理财收益率能否比房贷利率更高。
我们看个后期还贷的具体例子——
比如你贷款1万，在倒数第二期（第11期）时，手上多了一笔钱，此时面临两个选择：
- 选择1：提前还清剩余本金（852.52元），省下3.55元（第12期利息）；
- 选择2：购买收益率比房贷更高的理财产品，比如7%，等产品到期后还贷。
当你购买理财产品的回报是4.97元，还清第12期利息（3.55元）后，手上会多出1.42元收益。
从例子也能看出，剩余利息的多少并不会影响我们的决策，是否还款的关键是比较投资收益率与房贷利率。投资能力强的话（>房贷利率），不管房贷剩多少、剩几年，理财都是值得的，否则还贷更划算。
房贷利率与银行理财：如何比较？
挑选理财产品的时候，你可能还会看到一个观点：“3%的银行理财，能跑赢5%的房贷利率”。乍一看有些匪夷所思，我们用贷款1万的例子来说说——
12期的利息合计是273元，而用1万元买存款，收益率高过2.8%的话，就有280元回报，超过房贷成本。
这意味着投资时，我们不用盯着理财的利息看，比较两者的实际收益率就行。顺带推荐你一个万能工具：统计不同时间周期收益率的XIRR（内部收益率）。
在Excel中，统计借款、每期还款金额、和日期后，输入「=XIRR(投资金额区域，对应的日期区域)」，房贷的实际收益率就能算出来，差不多是5%。
只有当理财回报有510元以上，也就是投资收益率高于房贷利率（5%）时，这笔投资才更划算。
消费贷还房贷：可行吗？
最后来唠唠第四个问题：用3%的消费贷，偿还5%的房贷，行不行？
我的看法是：消费贷有投向风险，不可行。
单从收益的角度看，低利率还高利率是划算的。但真要这么操作，隐患却是不小——
- 首先是违反规定：监管明文强调，消费贷严禁流向地产、投资。如果违规借贷，银行有权要求提前归还。
- 其次是负担加重：假设你真能找到低成本的合法资金，期限在5年以内——
由于借款期限缩短，每月平摊的本息大幅增加（6599→17968元），还款压力变大不少。参考房贷与收入比例的「警戒线」（房贷/收入>40%），此时工资低于月入4.5万的话，日子会过得紧巴巴。
所以，「借短还长」这种危险的事儿，哪怕利率上有优势，还是尽量不要做，风险挺大的。
总结
- 衡量还贷的关键是看理财收益率是否高于借款利率。
- 对于利率和收益率的比较，可以借助「内部收益率法」，如果收益比成本高，那么这笔买卖就划算；如果收益比成本低，不妨看看其他机会。
- 在乎利息的小伙伴，可以在借款时选择等额本金、或是还贷时考虑缩短年限的方式，多还本金节省费用。
- 不管是投资还是借钱，除了资金的实际成本，我们还要留意期限匹配度、合法性等问题。