2024年上半年成都楼市：规模全国领先，供需正归平衡

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2024年上半年成都楼市：规模全国领先，供需正归平衡

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2024年上半年，成都楼市表现亮眼，交易规模保持全国领先。在宏观环境方面，政策重点转向去库存，中央和地方相继出台多项利好政策。在成交表现方面，成都住宅市场总成交面积近1600万㎡，远超上海、北京，其中二手交易量中枢上升，存量化进一步加深。在客户趋势方面，刚需客群在性价比驱动下率先释放，但购房逻辑正从交易逻辑向居住逻辑转变。整体来看，成都楼市供需关系正在重归平衡。

宏观环境：政策重点转向去库存

【经济走势】2024年1-5月，国内经济延续年初以来“外强内弱”的特征：外需偏强，包括出口、制造、工业生产；内需偏弱，包括消费、地产、基建、信贷、物价等，二季度GDP增速大概率低于一季度的5.3%，核心约束还是内需不足。2024全年5%的经济增长目标承压，稳增长、稳需求、稳地产亟待政策再加码。

【行业表现】房地产业回调时间长、程度深，仍是经济主要拖累。2024年前5月，全国房地产开发投资额同比下降10.1%，商品房新开工面积同比下降24.2%、竣工面积同比下降20.1%，商品房销售额同比下降27.9%。值得关注的是，截止2024年5月，商品房待售面积7.4亿平方米；其中，商品住宅待售面积同比增加24.6%，房企流动性之严峻前所未有。

【中央政策】中央政策基调延续宽松，重点转向去库存、防风险。5月17日两部门四箭齐发：宣布住房商业性个人住房贷款最低首付款比例首套调整为不低于15%，二套调整为不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房。

【地方政策】二线城市长达8年限购史宣告结束，仅包括一线城市在内的6地还在限购；购房者贷款利率和首付比迎史上新低。

成交表现：交易规模保持全国领先

一）二手中枢上升，新房延续筑底

成都住宅市场交易规模保持全国领先。2024年上半年，预计成都一二手住宅市场总成交面积近1600万㎡，远超上海、北京，住宅交易市场规模保持全国第一。二手交易量中枢上升，存量化进一步加深。一二手住宅市场总成交套数环比2023年下半年略有减少，同比2023年上半年下降；其中，二手住宅成交套数环比稳中微升，同比下降；新房住宅成交套数环同比均有下降。

各圈层住宅交易贡献度保持稳定，2024年上半年一二三圈层住宅交易总量之比约2：2：1。值得关注的是，各圈层内，二手住宅成交占比均扩大至7成左右，相比2021年以前，一二手交易结构已发生颠覆。

从二手和新房住宅的区域分布来看，二手房在一圈层率先修复，趋于稳健；新房二三圈层占比回弹，市场筑底迹象有所显现。2024年上半年，二手房在一圈层的成交占比环比微增0.4个百分点，新房在二三圈层的成交占比环比均增加2个百分点。

（二）成交价：一二手价差小幅收窄

二手成交套均总价稳中有降，逐步企稳，新房价格回调压力较大。2024年上半年，全市二手套均总价约130万，新房套均总价约260万，一二手总价差小幅收窄。年初二手住宅率先以价换量，并逐步由二手传导至新房；进入二季度，二手套均总价结构性企稳。

客户趋势：美好生活不会被“平替”

以价换量是市场的自调节机制，对于稳定交易量有积极作用。以二手市场为例，2023年价格信心走弱出现在2023年4季度（如图，均价环比上涨和持平小区占比低于50%），原因在于疫情封控全面放开后，补偿性购房需求基本消化完毕，“以价换量”机制正式启动，对交易量提升作用在2024年1季度显现；2024年4-5月再次进入“以价换量”加速期，6月价格预期企稳。