100万的存款和100万的房子，十年以后哪个会更值钱？
100万的存款和100万的房子，十年以后哪个会更值钱？
100万的存款和100万的房子，十年以后哪个会更值钱？这个问题的答案可能会颠覆你的认知。
过去，很多人总觉得通货膨胀、货币贬值，钱会越来越不值钱。但经过这两年资产价值重构，大家会发现现金的购买力或许比想象中更坚挺，而且房产价值的分化远超预期。过去几年，如果把现金存款都换成各种杂七杂八的资产，或者背上负债，现在就会发现，手里有现金反而成了优势，也就是我们说的“现金为王”，钱的购买力在增强。现实生活中，像房子、车子这些大件商品都在不断降价，相对来说，钱就在增值。
我常跟大家讲，经济有周期和规律。从2021年房价出现拐点到现在，差不多4年了。从现在到2035年这十年，100万的存款和100万的房子，哪个会更值钱呢？回答这个问题，要从两个方面考虑。一方面是房子本身的涨跌，也就是相对货币的涨跌；另一方面是房子和存款在这十年能带来的现金流价值。
先来说现金流。房子的现金流是房租，存款的现金流是利息。从长期看，存款利率大概率处于下行通道，甚至可能逐渐趋近零利率时代，部分国家的负利率政策也可能蔓延到国内。随着经济体量增大，GDP增速不像以前那么高，利率也不会太高。这两年我们也看到利率不断下调，当下存款利率差不多1%多，不到2% 。十年后，100万存银行，这十年收益大概不到20万，在15万到20万之间。
同样是100万的房产，按照各大城市主流租售比，大概一年租金15000左右。总体算下来，一年的租金收益和存款利率收益相差不大。但这只是平均情况，如果所在城市人口持续流出，租金就会大打折扣。要是核心城市人口流出，租金收益可能腰斩，有些地方空置率达40%，十年总收益可能为负。所以不考虑三四线、四五线城市，房子和存款产生的现金流价值差异不大。
关键还得关注未来房价走势和现金贬值情况。要先搞清楚房价周期，以日本为例，1990年房价达到最高峰后，连续跌了六七年到七八年，然后横盘十来年才慢慢回升。房地产周期很长，不像股市曲线能快速扭转。
像降首付、降利率等刺激政策，不会立竿见影。当年日本也采取了很多措施，比如降利率，但房价还是低迷了十年。常说的日本“消失的30年”，核心原因就是之前房价快速暴涨，过度透支了消费能力，全民负债，导致大家都处于高负债状态。
现在我国房贷总量还有38万亿多，后续降息放水，资金也不会轻易流入楼市，很多人会拿这些钱去还债。在高债务周期，降息放水作用有限，就像重拳打在棉花上，力量瞬间消散。
从时间跨度看，我国居民负债率目前在65%左右，已经维持三四年了。未来还需要更长时间去化债。化债的办法就是快速拉升经济，让GDP增长，使大家收入增长超过负债增长，才能慢慢降低杠杆，比如降到40%、50% ，让大家有信心和能力重新举债，推动新一轮杠杆周期。日本也是横盘了十来年。所以只能靠时间解决问题。
回到最初的问题，按照目前周期来看，首先，三四线城市房子未来大概率会跌。十年后，我个人推断至少跌百分之三四十，也就是价值大概只剩70万左右。其次，一线城市，我判断2030年左右会真正筑底稳住，可能会有温和增长，但不会像以前大幅上涨。所以一线城市核心资产，十年后大概率还有10%到20%的增长空间，也就是还有一二十万的涨幅。
再看100万存款，今年通胀目标是2% ，去年实际是0.4% 。我认为未来十年大概率不会持续通胀。总体算下来，如果在三四线城市，不用考虑，现金比房产更划算。在一线城市，如果有相应资源，能挑到合适资产，可以等筑底完成后购入房产。
所以当下大家别患得患失，更重要的是活在当下，熬过这轮经济周期，寻找个人收入来源。现在游戏规则在改变，未来更多是财富保卫战，比拼的不只是选择现金还是房产，而是地域判断能力、资产配置能力等综合能力。