二手房购房避坑指南(下篇)——签约与交割篇

二手房购房避坑指南(下篇)——签约与交割篇

二手房交易是一个复杂的过程，从合同签订到最终交割，每一个环节都可能暗藏风险。本文将为您详细解析签约与交割阶段的关键风险点，帮助您规避潜在陷阱，确保交易顺利进行。

完成房源筛选与产权核查后，二手房交易进入合同签订、贷款审批、过户交割等实操阶段。这一环节涉及数十份法律文件与多方协调，任何一个疏漏都可能导致交易失败或财产损失。本文结合法院判例与行业规则，拆解后期流程中的关键风险点。

一、合同签订：必须明确的8项核心条款

案例：2023年广州某购房合同因未约定户口迁出时间，卖家拖延2年未办理，买家起诉获赔违约金15万元。

必备条款清单：

1. 房屋基本信息：精确到门牌号、建筑面积、产权证号。
2. 付款方式：首付、贷款、尾款支付时间节点。
3. 交割标准：是否包含家具家电（需列明细清单拍照留存）。
4. 户口迁出：约定违约金（通常每日0.05%-0.1%）。
5. 费用承担：物业费、水电燃气费等结算截止日。
6. 违约条款：明确买方贷款失败、卖方反悔等情形下的赔偿责任。
7. 附随义务：卖方需配合办理贷款面签、过户等手续。
8. 特殊约定：如学区房需承诺学位未被占用。

避坑提示：拒绝签署中介提供的“阴阳合同”，低申报价可能引发税务稽查，且导致后续转售时税费成本增加。

二、贷款办理：预审通过≠最终放款

常见风险场景：

• 银行放款前政策变动（如LPR上调、首付比例调整）。
• 二手房评估价低于成交价，导致贷款额度不足。

应对策略：

1. 在合同中增加“因贷款问题解除合同不承担违约责任”条款。
2. 选择与中介合作的担保公司提供阶段性担保，防止因放款延迟导致违约。
3. 优先选择国有大银行，部分城商行可能出现额度紧张问题。

三、资金监管：切勿私下转账给卖家

安全交易流程：

1. 定金：不超过总房款20%，存入第三方监管账户。
2. 首付款：办理资金托管，过户完成后自动划转。
3. 尾款：银行放款至卖家账户前需完成房产抵押登记。

案例：2022年深圳某买家将50万元首付直接转给卖家，后卖家失联，经查房产已被多次抵押。

四、过户交割：6步收房验收标准

1. 物业交割：结清物业费、水电燃气费，索取原始缴费凭证。
2. 户口核查：持新房产证到辖区派出所查询户口是否迁出。
3. 钥匙交接：更换所有门锁，防止前任业主留存钥匙。
4. 设施测试：检查下水管道、暖气阀门、电路负荷。
5. 附属设施：对照合同清单清点家具家电是否齐全。
6. 档案转移：收取房屋结构图、保修卡等原始文件。

律师提醒：收房时拍摄视频存档，记录房屋现状，避免日后纠纷。

五、风险升级：这些情况建议立即终止交易

• 签约后房屋被司法查封
• 卖家要求大幅提高首付款比例
• 发现未披露的重大质量缺陷（如承重墙被破坏）
• 贷款审批利率超过合同约定的承受范围

结语：二手房交易本质是风险控制过程。建议购房者至少提前3个月学习相关知识，签约时聘请专业律师审核条款，必要时购买“交易保障保险”。只有将每个环节的主动权掌握在自己手中，才能实现安心置业。

（注：本文政策数据截至2023年9月，具体操作请以各地最新规定为准。）